北京资深合伙人律师胡文友律师房地产政策法律解答39：“一房三租”房子归谁？ 作者：未知     时间：2018-04-25    来源：互联网

北京资深合伙人律师胡文友律师房地产政策法律解答39：“一房三租”房子归谁？

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小王在某国企工作，女朋友在一家外资企业，两个人的收入都还算可观，但要买房还是差那么一些，因此两个人都只能暂时租房居住。不过不巧的是，两个人的单位距离太远，虽然比双城生活要好很多，但两个人要见一面却不那么容易。过年期间二人商定小王就换个房子，在离女朋友单位较近的地方租房。经过一番考察，小王最终选定了一个房子，价格便宜，地理位置好，房东也容易相处，虽然，距离上一家租客的租约到期还有半个月，小王还是签定了合同、交了房租。为了确保自己按时入住，小王还要求房东到房地产管理部门办理出租登记。可过了几天，房东却打电话通知小王，房子已经租给了一位李姓先生，而且李先生也交了租金，并且已经入住，让他另找别的房子，租金会如数退还。气愤不过的小王，与房东进行了多次交涉。交涉中，小王发现还有一位老张在自己之前也和房东签定了房屋租赁合同，同样没能入住。交涉中，房东一点也不松口，双方沟通陷入僵局后，房东更是说出“你不满意可以到法院告我”的话。小王无奈，只能诉至法院，通过法律途径维护自己的权利。最终，法院判决驳回了小王要求继续履行合同的诉讼请求。小王与房东签定了房屋租赁合同，交付了租金，并且办理了房屋租赁登记，从法律的角度来看，貌似是没有问题的，但现实却是小王没能如愿地入住，难道小王与房东签定的房屋租赁合同具有效力瑕疵吗？关于合同效力问题，我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”那么什么样的合同算是依法成立的呢？在司法实践中，关于合同成立的标准规定在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条，其内容为：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”小王与房东签定的合同中，当事人、标的（也即房屋租赁行为）、数量三者是明确的，那么也可以由此判定小王与房东之间签定的合同是依法成立的。依法成立的合同自成立时即为有效，但就是这样一个合法有效的房屋租赁合同却让小王没能住上自己心仪的房子，原因是什么呢？更为让人不解的是，小王还到房地产管理部门办理了登记却没能租到房，而是在其后签定合同的李先生没有登记却租到了房子？最倒霉的要数在小王之前与房东签定合同的张先生，他与房东最早签定合同，但住上房子的却是与房东最后签定合同的李先生，这又是什么原因呢？解开这个迷团要从《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）说起，根据《解释》第六条的规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；　（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”根据上述规则，在合同均为有效的前提下，已经合法占有租赁房屋的，优先于其他合同承租人，享有承租房屋的权利，在案例中，李先生符合这一条件，因此是房屋租赁合同的承租人；小王虽然交了租金，也办理了备案登记手续，但却不能优先承租房屋，因此，其要求房东继续履行的诉讼请求没有得到人民法院的支持；而最先签定合同的张先生，只有在前述两种情况不具备的情况下，才能顺利的租到房子。

　　最后，提两点关于租房的建议：第一，从案例的情形来看，房东可以同时签定几份合同，而最后将房子租给价高者，租客的利益无法得到保障，但事实上，房东并不能如此任性，一旦滥用权利，极有可能因此而惹上官司，劳力伤财；第二，作为承租人，房客可以通过在房屋租赁合同中约定违约金、定金等条款，来限制房东的行为，保护自己的合法权利。

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