北京资深合伙人律师胡文友律师房地产政策法律解答75：租房想踏实用房：明悉产权是保障？ 作者：未知     时间：2018-04-26    来源：互联网

北京资深合伙人律师胡文友律师房地产政策法律解答75：租房想踏实用房：明悉产权是保障？

胡文友律师，手机：15801392399，微信号：15801392399，网址：www.fdc010.cn 邮箱：308859481@qq.com。　　　　　　　　　　　　　　

一：租房想踏实用房：明悉产权是保障

小王从振华房产经纪公司处承租房屋用于居住，租期半年，三方合同中，该公司是居间人，而在出租人处签字的是该公司的业务员小林。小王入住后向振华房产经纪公司支付全部房租。刚住三天，房主韩先生拿着房本找过来，称其之前是把房子租给了李甲，因李甲拖欠3个月房租一直联系未果，其才来房屋处查看，其要求小王限期搬离。为继续使用房屋，小王多次联系振华房产经纪公司，但该公司只是要小王继续安心住下去，而韩先生这边则要求小王与其重新签合同。小王因未能与韩先生达成一致而搬家。为挽回损失，小王将振华房产经纪公司诉至法院。法院查明，韩先生与李甲所签租赁合同中的居间人是兴国房产经纪公司，“承租人”李甲实际上是该公司业务员，该合同中载有“履行合同期间，如承租人申请退租，居间人可全权代理出租人经办房屋租赁相关事宜”的内容，而小王、小林、振华房产经纪公司签订的三方租赁合同与该合同的格式、内容完全一致，且振华房产经纪公司是兴国房产经纪公司经工商变更名称而来的。法院认为，“履行合同期间，如承租人申请退租，居间人可全权代理出租人经办房屋租赁相关事宜”这一内容系无效格式条款，故兴国房产经纪公司和振华房产经纪公司均无权出租涉案房屋，小王签订的房屋租赁系无效合同，振华房产经纪公司应向小王返还钱款。

二：说法】

现实中，相当一部分承租人疏于核实房屋产权情况，会认为房屋中介当然享有出租权，上述案例即典型。小王在未了解房屋产权人的情况下即从振华房产经纪公司处承租房屋并付款是导致诉讼发生的根本原因。承租人应明了，房主以外的他方对外出租房主房屋，须有合法权利来源即出租权——通常通过授权委托书、委托出租合同或租赁合同中的同意转租条款取得，否则构成无权处分，在房主不予追认或明确禁止转租的情况下，所签租赁合同是无效的。上述案例另值得一提的是，兴国房产经纪公司一方面让自己的业务员以承租人身份从房主处“套取”房屋并在合同中约定自己在“承租人”退租时可全权代理出租人经办房屋租赁相关事宜，另一方面又通过工商登记变更公司名称和法定代表人以“金蝉脱壳”，这既保证了自己有房出租、有钱可赚，也给自己摆脱民事法律责任设计了一条“合法”路径，这无疑对房主和实际的承租人构成巨大风险——一旦公司卷款而逃，一方面，房主会遭受租金损失和房屋受损，另一方面，承租人则会既没了钱又住不了房。

免责声明：本网部分文章和信息来源于国际互联网，本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题，请立即联系网站所有人，我们会予以更改或删除相关文章，保证您的权利。