买房不能光看产权证上名字 作者：未知     时间：2018-01-11    来源：互联网

　　核心内容：如果是夫妻共同财产，哪怕产权证上只有一个人的名字，也必须要卖方夫妻一起来签字。夫妻共有房产处分，应当取得夫妻一直同意。下面就跟着北京房地产律师详细了解一下买房不能光看产权证上名字的相关问题。

　　一直想买房的陈小姐最近比较烦，10月份她看中了桥北某楼盘的一套120平的二手房，并且和卖方李先生谈定了95万的价格，双方在中介公司签下了三方合同，并支付了5万元的定金。谁知，交完定金第三天，事情起了变故。中介打来电话说，李先生的这套房子是夫妻共同财产，现在他老婆不同意卖房了，并且要求以房屋所有人没有都签名为由，取消合同的执行。

　　夫妻共有房产一个人签字不算

　　依据我国婚姻法及物权法的有关规定：对夫妻共有房产的处分行为，应当取得夫妻的一致同意。如果李先生未经其妻子同意，擅自与陈小姐签订房屋买卖合同，在法律上被视为单方处分共有财产，属于效力待定的行为。如事后李太太予以认可，则房屋买卖行为有效；否则，该行为当属无效。

　　但是即便李先生的买卖行为被认定为无效，也不影响其与陈小姐签订的房屋买卖合同中违约条款的效力。因此李先生不能继续履行合同，陈小姐可依据合同要求李先生承担违约责任。

　　没收定金的数额不超过合同标的20%

　　如果陈小姐和李先生在合同中约定卖方的违约责任为“赔双倍定金或首付款20%的违约金”，那么陈小姐在向李先生主张承担违约责任时应注意以下两个问题：

　　第一，定金是买卖双方一种履约保证，如果卖方违约则需向买方承担双倍返还的责任。本案中，依据担保法解释的有关规定，陈小姐可以主张其定金权利。如果是“订金”，则在法律上没有明确规定，通常是指具有预付款性质的一种支付，如果卖方违约仅需返还即可。

　　第二，合同法规定，违约金和定金同时存在时，只能选择其一，陈小姐可以根据具体数额作出选择。但是在确定具体数额时，陈小姐还需留意法律对定金及违约金数额的限制性规定，即：定金的数额不应超过合同标的额的20%，而当违约金过分高于造成的损失时，具体是指当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，法院可以应当事人请求予以适当减少。

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