合同因不可抗力解除后双方责任的认定及对当事人补充约定的认定——柯某诉青海福源房地产开发有限公司商品房预约合同案 作者：未知     时间：2021-05-06    来源：互联网

合同因不可抗力解除后双方责任的认定及对当事人补充约定的认定——柯某诉青海福源房地产开发有限公司商品房预约合同案

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青海福源房地产开发有限公司与柯昇商品房预约合同纠纷二审民事判决书

青海省西宁市中级人民法院

民事判决书

（2018）青01民终568号

上诉人（原审被告）：青海福源房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地西宁经济技术开发区民和路39号。

法定代表人：舒海宁，该公司总经理。

被上诉人（原审原告）：柯昇，公民身份号码×××，男，1988年11月15日出生，汉族，住福建省长乐市。

委托诉讼代理人：王延辉，青海延辉律师事务所律师。

上诉人青海福源房地产开发有限公司（以下简称福源公司）因与被上诉人柯昇商品房预约合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初4003号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月14日立案后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人福源公司的法定代表人舒海宁，被上诉人柯昇及委托诉讼代理人王延辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

福源公司不服原判，以其公司不应当承担违约金50000元为由向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，改判由其公司于一个月内退还柯昇预付房款剩余部分42400元。事实和理由：一、其公司无法按《福源水岸豪庭商品房预定协议书》约定与柯昇签订商品房买卖合同，是因轻轨一号线规划建设这一不可抗力所导致，其公司对柯昇等人提出终止商品房预定协议书不持异议，2015年4月24日，柯昇等退房客户及社会闲散人员来其公司催要购房定金，公司三名员工在柯昇等众人威胁下，按对方要求出具了承诺书，因承诺书是在对方胁迫下所写，不是其公司真实意思表示，不应作为处理本案的依据；二、2016年初在西宁市信访办等的积极协调下，其公司与包括柯昇在内的退房客户协商并达成一致，只退还购房款，其公司出具的承诺书作废，2016年1月起其公司已陆续退还柯昇房款57600元，现只欠柯昇房款42400元；三、根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条："因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人将定金返还买受人"的规定，其公司也只应退还柯昇42400元。综上所述，原审未考虑其公司提交的证据、造成此事的原因等，判决由其公司支付50000元违约金有失公平、公正。

柯昇辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

柯昇一审中的诉讼请求：1、福源公司返还柯昇定金92400元及利息8959.64元；2、本案诉讼费由福源公司承担。

一审法院认定事实：2013年8月30日，柯昇与福源公司签订《福源水岸豪庭商品房预订协议书》一份，约定柯昇预订由福源公司开发建设的福源水岸豪庭小区位于西宁市城东区湟中路4号楼E41165的房屋一套，柯昇自协议签订之日向福源公司支付商品房预订房款100000元，若福源公司拒绝与柯昇签订《商品房买卖合同》，应双倍返还定金。协议签订当日，柯昇向福源公司交付定金100000元，福源公司向柯昇出具了收据一份。2015年3月，因西宁市轨道交通建设的规划，预售房屋所在的住宅小区的建设被西宁市政府叫停，要求重新进行规划。在福源公司无法继续履行协议的情况下，柯昇、福源公司商定退还购房定金。2015年4月24日福源公司向部分预定客户（含柯昇）出具承诺书承诺："于2015年4月28日退还房屋认购定金及利息，另加每户补偿金1000元，如未退款，将每户退款额定为壹拾伍万元（含房屋认购定金及利息）"。后工程一直未能开工，福源公司也未按期退款。经市房管部门组织预定客户和福源公司协商，福源公司于2016年1月26日、2月22日、4月8日、5月26日、8月5日陆续向柯昇退还购房定金共计57600元，剩余定金42400元至今未退。

一审法院认为，柯昇与福源公司签订的《福源水岸豪庭商品房预订协议书》，因不可抗力的原因，导致合同双方目的无法实现，故福源公司应履行返还剩余定金之责，及时将剩余定金42400元返还给柯昇。合同无法履行后，福源公司向柯昇出具承诺书，承诺了退还购房定金的期限及违约责任（即逾期退款福源愿承担违约金50000元）。该承诺书是在福源公司因不可抗力无法继续履行原协议的情况下，柯昇、福源公司对关于福源公司退还定金的补充约定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约定严格履行各自的权利和义务。现福源公司未按期履行约定，属违约行为，应承担违约责任，故柯昇对违约金50000元的主张应予支持；福源公司以承诺书违背其意愿的辩解，无证据印证，不予采信。因承诺书中约定的150000元中明确载明含房屋认购定金及利息，柯昇在主张违约金的同时，又主张利息，属于重复，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、青海福源房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内给付柯昇预定房款即定金42400元及违约金50000元，共计92400元；二、驳回柯昇的其他诉讼请求。

一审审理中，福源公司就其所持公司员工出具承诺书时受到胁迫的主张未提交相关证据，二审审理中提交如下证据：1、承诺书一份，拟证明马俊孝是社会上的人不是购房人，承诺书是在马俊孝的胁迫下写的；马俊孝在签订承诺书前一天和五六个人一整天都在福源公司售房部并要求退房款。2、福源公司售房部经理付启满给福源公司法定代表人舒海宁所发手机短信，拟证明出具承诺书前一天2015年4月23日，社会上的几个人把福源公司的工作人员围堵在售房部，限制工作人员下班，付启满走后被跟踪。第二天这几个人又到公司去了，舒海宁之子舒迎春才写了承诺书。经质证，柯昇认为承诺书中有福源公司的盖章和工作人员的签字，合法有效，不能证明不是福源公司的真实意思表示。柯昇提交给一审法院的承诺书中不存在马俊孝的名字，贾海明、马国云和马俊孝的名字是后来加进去的，和柯昇没有关系。认为付启满是福源公司的员工，与福源公司存在利害关系，且不具有关联性，不予认可。本院认为以上二份证据不足以证明福源公司所持公司员工出具承诺书时受到胁迫的事实存在，证明力不予确认。

二审经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。

另查明，福源公司在除斥期间内未主张撤销承诺书。

本院认为，福源公司与柯昇自愿签订的福源水岸豪庭商品房预定协议书，因西宁市轻轨交通一号线规划建设，预售房屋所在的住宅小区的建设被政府叫停，要求重新进行规划，从而导致合同双方目的均无法实现，此种情况，属于不可归责于合同任何一方的情形，根据《最高人民法院〈关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第四条："因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人将定金返还买受人"的规定，福源公司在合同无法继续履行的事由出现后应当及时将购房定金返还给柯昇。福源公司在无法继续履行的事由出现后不能及时返还购房定金的情况下，于2015年4月24日出具承诺书，并得到柯昇认可，该承诺书应当认定为双方就返还购房定金事宜达成的新的意思表示，且承诺书内容不违反法律、法规强制性规定，应当认定有效。福源公司应当按承诺书约定履行其义务，即不能在2015年4月28日退款的情况下，其公司向柯昇退款150000元（含认购房定金及利息），原审依据承诺书内容判决由福源公司承担违约金50000元并无不当，自应维持。福源公司上诉所持承诺书系其公司在受胁迫的情形下出具的主张，福源公司因其提交的证据不足以证明其主张成立，且其公司在除斥期间内未主张撤销承诺书，故不予支持；福源公司上诉所持柯昇放弃承诺书内容，同意只退还定金的主张，因不能提交相关证据予以证实，亦不予支持。福源公司依据上述理由所持其公司不应承担违约金的主张因证据不足，予以驳回。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理并无不当，自应维持，福源公司的上诉理由和请求因证据不足，予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2110元，由青海福源房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长   张　薇

审判员   王有林

审判员   左志萍

二○一八年四月二十三日

书记员   王成苗

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