购买的二手房有瑕疵怎么办 作者：未知     时间：2017-12-11    来源：互联网

 摘要：二手房是房屋交易市场的主要房源方一，购买二手房时一定要注意房屋的质量，如果房屋房龄比较长的，房屋的质量有不屑弟的，如果购买的二房质量有瑕疵的，那么购买的二手房有瑕疵怎么办？下面跟着北京房地产律师了解一下吧。

　　一、购买的二手房有瑕疵如何处理

　　在二手房买卖过程中，出卖人是否需要承担质量瑕疵担保责任，主要考察卖房人是否故意隐瞒和购房人是否明知质量瑕疵而不说。

　　根据我国《合同法》及相关法律规定，房屋买卖合同的出卖人应就买卖标的物（房屋）向买受人承担质量瑕疵担保的责任。对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任；对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵而无异议的，则出卖人不承担责任。

　　所以，在购买二手房的时候应仔细检查房屋有无存在质量瑕疵问题，如果在房产交易完成前房屋就存在的房屋瑕疵问题应及时提出，否则如果没有证据能够证明卖房人对房屋的瑕疵是知晓的，那么卖房人亦不承担瑕疵担保责任。

　　当然，如果购房者发现房屋具有重大质量问题，严重影响居住者人身安全，那么可以要求解除房屋买卖合同。此外，还要分析隐蔽质量瑕疵的形成原因。上述纠纷中，隐蔽质量瑕疵并非房屋本身所固有，而是因为前任房主在装修过程中产生，购房人对此也不知情，因此应该由出卖人承担责任。

　　相较于一手房来说，二手房有价格低、地段优、入住方便、配套设施相对完善等优势，所以，二手房买卖还颇受购房者的亲睐，但有时候由于房屋的自然损耗以及人为损害导致的房屋质量问题也不容忽视。购房者在购买二手房时，应注意各项风险，如果不了解，可以咨询专业律师。

　　二、二手房交易存在哪些风险

　　１、房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如继承人共有的、家庭共有的、夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

　　２、交易房屋是否在租。我国认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　３、土地情况是否清晰。二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。

　　４、市政规划是否影响。有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在５到１０年要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售。

　　５、福利房屋是否合法。房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

　　６、单位房屋是否侵权。一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房单位享有优先购买权。

　　三、二手房常见的质量问题有哪些

　　１、渗、漏

　　通称“六漏一渗”，是指屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、地下室漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水。

　　２、堵、泛

　　屋面天沟积水，阳台和卫生间地坪倒泛水，以及阳台雨后积水，造成楼地面渗漏，甚至水平管道倒泛造成粪便、污水倒灌，这也是二手房会出现的质量问题，因此，在实地勘察时也要重点查验。

　　３、墙面、地面开裂

　　实地看房时，首先要仔细查看房屋的地面和墙面上有无裂缝；其次，要看承重墙是否有裂缝。如有较大裂缝，就会存在重大安全隐患，一定要了解清楚。

　　４、门、窗密闭性差，容易变形

　　根据时间长短，二手房的门窗也会出现无法正常开阖、密闭性差、变形等问题，这也是需要注意的。

　　５、墙体粉化、空鼓

　　很多二手房，特别是厨房卫生间等用水较多的地方，墙体多数已经粉化了，这就意味着后续翻新墙面时，必须先进行墙面加固，重新刷水泥、刮腻子。查验墙体是否空鼓，可以用手轻轻敲击墙面，根据声音来判断。如出现空鼓，在装修时必须填上空鼓部分。

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