​ 北京资深合伙人律师胡文友律师房地产政策法律解答18：签了租赁合同就有权主张买卖不破租赁吗？ 作者：未知     时间：2018-04-24    来源：互联网

北京资深合伙人律师胡文友律师房地产政策法律解答18：签了租赁合同就有权主张买卖不破租赁吗？

胡文友律师，手机：15801392399，微信号：15801392399，网址：www.fdc010.cn 邮箱：308859481@qq.com。　

问：2015年6月16日，梅先生与叶女士签订租赁合同，约定叶女士将其北京某大厦四合院地下室租赁给梅先生使用，十年租期从2015年7月1日起算，签订合同时已交纳一年租金。2015年7月10日，叶女士与王先生签订房屋买卖合同，并于同月15日将该房屋交付王先生使用，王先生接房后未办理房屋过户登记但进行了装修，且不同意租赁房屋给梅先生。梅先生遂以买卖不破租赁为由将叶女士、王先生诉至法院，请求继续履行租赁合同。请问，法院会支付梅先生的主张吗？

答：适用买卖不破租赁须承租人实际占有标的物。

《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。买卖不破租赁的构成要件包括：租赁合同和买卖合同均合法有效；出租人或租赁物的所有人在租赁期间将租赁物所有权变动给了买受人；租赁物已交付承租人使用，买卖发生在租赁物交付承租人使用之后。其本意旨在通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的实际租赁控制和使用。本案中，梅先生在签订租赁合同之后并未实际占有使用房屋，尽管租赁合同有效但因买受人王先生合法占有标的物，买卖不破租赁尚未生效。善意买受人的权利应当依法受法律保护。如若租赁合同未登记，承租人也未占有使用房屋，此时房屋仍处于出租人占有状态下，房屋买受人无从知晓房屋上有租赁的负担，相应的法律后果也不应由买受人承担。王先生已实际占有使用房屋，梅先生要求叶女士及王先生继续履行租赁合同已为履行不能，梅先生可依据其约定有效的合同，向叶女士主张合同违约责任，依法维护其合法权益

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