北京资深合伙人律师胡文友律师房地产政策法律答疑解惑364：二手房买卖纠纷中主张定金罚责和房屋成交总价20%违约金哪个更好 作者：未知     时间：2018-05-31    来源：互联网

北京资深合伙人律师胡文友律师房地产政策法律答疑解惑364：二手房买卖纠纷中主张定金罚责和房屋成交总价20%违约金哪个更好

作者：胡文友律师 手机：15801392399，微信号：15801392399，网站:北京房地产精英律师网(网址：www.fdc010.cn),邮箱：308859481@qq.com。转载请注明作者、联系方式和网站，谢谢！

北京二手房买卖中支付多少定金合适，这个要具体问题具体分析，笔者认为要具体区分以下两种情况：

一：现在北京的房屋买卖中，合同中一般都有约定一方违约导致合同解除的，违约方需要向守约方支付房屋成交总价20%的违约金，因为房屋买卖中，一般已经支付了一定数额的定金，鱼和熊掌不可兼得，依法守约方只能主张一个，要么主张定金罚责，要么主张房屋成交总价20%的违约金，这样在房屋买卖纠纷中，就产生了到底是主张定金罚责还是主张房屋成交总价20%违约金的问题了；

二：定金罚责是交付定金的一方违约的，无权要求返还定金，收受定金的一方违约的，依法应该双倍返还定金。

三：根据笔者多年的房地产法律服务实际操作经验，主张定金罚责，一般都会得到法院支持；主张20%的违约金，违约方依法可以主张违约金过高，法院一般也会让守约方举证证明自己的实际损失，因为法律规定违约金不能超过实际损失的30%，守约方的举证责任比较重，举证难度比较大，比较难，这时法官的自由裁量权比较大，法官的可操作空间比较大，法官一般根据自己生活经验和审判经验酌情定确定违约金的数额，有时确定的违约金的数额很低，很离谱。

四：定金最高不能超过房屋成交总价20%,超过20%的部分不算作定金，算做购房款，超过20%的部分不发生定金的效力。

五：到底是主张定金罚责还是房屋成交总价20%的违约金，具体问题具体分析，笔者建议根据实际情况确定，如果定金比较高，建议主张定金罚责，反之，建议主张20%的违约金。

六：如果房屋买卖合同特别书面约定定金罚责和房屋成交总价20%的违约金可以同时主张的话，依法可以同时主张。

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