​追剧普法两不误：好心变坏事，房屋遭遇“老赖”霸占怎么办？ 作者：未知     时间：2020-04-01    来源：互联网

追剧普法两不误：好心变坏事，房屋遭遇“老赖”霸占怎么办？

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近日，正在热播的都市剧《安家》可谓引爆了网络，一个个买房卖房的故事引起了众多网民的议论，其中“1.5亿上海老洋房”更是登上微博热搜，剧中龚先生急需用钱，于是找到中介想要出手爷爷留下的价值1.5亿元的老洋房，本以为是简单的买卖交易，不曾想爷爷当初好心收留在此借住的太表姑奶奶一家却百般阻拦、强行占房，以在此居住了快50年为由要求分得五千万售房款。看过剧情的网民纷纷表示“气的想摔手机”“想给编剧寄砖块”“气炸了，幸好只是电视剧虚构的情节”……然而在现实生活中，这样的案例确实时有发生。

张某于2012年7月全款购买了位于北京市某处的房屋一套，登记于张某与其爱人名下，为二人共同共有。后因亲情关系，张某的外婆暂时居住于上述房屋中，期间白某与王某（白某与王某系母女关系）因方便生活等原因投靠张某的外婆共同居住于该房屋。2018年5月外婆因病需要人照顾等原因已搬出该房屋，张某要求白某与王某也搬出该房屋，但经过多次沟通却屡遭拒绝。于是诉至法院，要求两人搬出房屋。白某与王某辩称，不同意搬出房屋，称张某房屋的购房款系其与张某母亲共同经营的房屋出售所得，现其与女儿一起居住，没有其他住处。

法院经审理后认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。依据不动产登记证书，可以认定张某与其爱人是诉争房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益的权利。针对白某、王某答辩称其没有其他住处为在张某房屋居住的理由，法院不予采信，最终，法院认为白某、王某不具备合法居住在张某房屋的依据。最终支持了原告张某要求被告腾退房屋的请求。

结合上述真实案例，再看电视剧《安家》中龚先生在1.5亿老洋房内遭遇的困境，分析其中包含的法律问题。首先，应当明确房屋属于不动产，我国对于不动产实行的是不动产登记制度，《中华人民共和国物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，在没有其他物权变更行为发生的情况下，老洋房的所有权人应以不动产权证书上载明的为准，不会随着太表姑奶奶一家在此借住的时间长短发生变化。其次，所有权人对于房屋的处分行为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”因此，老洋房出售的行为、取得的房款收益均由老洋房所有权人享有，太表姑奶奶提出分得五千万元房款的要求于法于理都不成立。再次，面对这样的行为，应当如何维权呢？《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”因此，对于太表姑奶奶一家侵害其合法权益的行为，所有权人可以向法院提起排除妨害纠纷之诉，要求非法占用人腾退房屋，造成损失的可以同时请求赔偿损失。最后，还要指出这段情节中存在的一个重大瑕疵，即龚先生直接拿着登记在爷爷名下的房产证便出售老洋房的行为在现实中是不可能发生的，在房产交易中必须由房屋产权人本人签订房屋买卖合同、办理交易过户等手续，除非代理人取得了产权人本人的书面授权才可以代为履行，如果龚先生的爷爷已经去世了，则需要继承人在明确房屋份额分割方式并办理产权登记后方可由新的产权人交易，否则，房屋买卖合同的效力会受到影响。因此，在现实交易中，如果不是房本上登记的产权人进行出售的，买方一定要多加注意，提高意识，避免产生法律纠纷，造成损失。

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