北京资深房地产律师胡文友律师二手房买卖疑难复杂问题解答1000问之92： 上海二手房买卖中，房屋出卖人在与买受人签订房屋买卖合同前已将房屋抵押给银行，买受人要求出卖人交付房屋并办理过户手续的，如何处理？ 作者：未知     时间：2021-04-20    来源：互联网

北京资深房地产律师胡文友律师二手房买卖疑难复杂问题解答1000问之92： 上海二手房买卖中，房屋出卖人在与买受人签订房屋买卖合同前已将房屋抵押给银行，或在与买受人签订房屋买卖合同后将房屋抵押给银行，买受人要求出卖人交付房屋并办理过户手续的，如何处理？

作者：胡文友律师，手机：15801392399，转载请注明作者，谢谢！

一：根据《民法典》的相关规定，出卖人就交付的标的物负有权利瑕疵担保义务，即必须保证所出售的标的物上不存在任何权利负担包括抵押权等担保物权，但买受人明知的除外。同时，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物的，转让合同认定有效，但抵押权人仍可行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭；受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。因此，出卖人将已抵押的房屋再行出售的，买受人可以请求解除房屋买卖合同，也可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭后继续履行房屋买卖合同。

   房屋出卖人在签订房屋买卖合同后再将房屋抵押给银行，而银行如系善意取得合法的抵押权，则可以认定出卖人的行为已构成违约，房屋买受人可以要求出卖人承担相应的违约责任，也可以要求出卖人按照前款意见承担责任。

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