北京资深房地产律师胡文友律师二手房买卖疑难复杂问题解答1000问之91： 上海二手房买卖中，房屋中介公司为赚取差价分别与房屋出卖人、买受人签订房屋买卖合同，或不让房屋买卖双方见面，直接代理双方签订房屋买卖合同的，如何认定该行为的效力？ 作者：未知     时间：2021-04-19    来源：互联网

北京资深房地产律师胡文友律师二手房买卖疑难复杂问题解答1000问之91： 上海二手房买卖中，房屋中介公司为赚取差价分别与房屋出卖人、买受人签订房屋买卖合同，或不让房屋买卖双方见面，直接代理双方签订房屋买卖合同的，如何认定该行为的效力？

作者：胡文友律师，手机：15801392399，转载请注明作者，谢谢！

一：房屋中介公司与房屋出卖人或买受人，尤其是与房屋出卖人之间的法律关系复杂多样，往往并不是单纯提供订约机会、媒介服务的居间法律关系，而应当根据当事人的实际意思表示区别对待。

   房屋出卖人明确表示将房屋卖予房屋中介公司的，其与房屋中介公司间形成房屋买卖合同关系。房屋中介公司再行出售房屋的行为与原房屋出卖人无关，由此产生的差价应归房屋中介公司，但房屋中介公司应举证证明其与原房屋出卖人间已形成房屋买卖合同关系。

   房屋出卖人明确表示委托房屋中介公司以不低于一定价格出卖房屋的，其与房屋中介公司间形成销售房屋的委托代理关系。若房屋中介公司以自己名义与房屋买受人签订高于委托最低价的房屋买卖合同，而房屋出卖人与房屋中介公司对溢价部分归属无约定或约定不明，且无法依据《民法典》确定的，则该溢价部分应归属委托人（即房屋出卖人）；若有证据证明，房屋中介公司以委托人名义与本公司或其职员、职员近亲属，以委托最低价签订房屋买卖合同后，再将房屋加价卖出的，属于违背其对委托人应尽忠实义务的违约行为。因此，房屋中介公司通过对房屋进行转卖而产生的溢价部分，可以作为委托人的实际损失，由房屋中介公司赔付。

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