上诉人侴冬梅因与被上诉人陈砾房屋买卖合同纠纷一案 作者：未知     时间：2019-04-03    来源：互联网

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2019）京01民终1921号

上诉人（原审原告、反诉被告）：侴冬梅，女，1965年12月20日出生。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈砾，女，1969年2月19日出生。

委托诉讼代理人：范文涛（陈砾之夫）。

上诉人侴冬梅因与被上诉人陈砾房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初3582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人侴冬梅之委托诉讼代理人王峰，被上诉人陈砾及其委托诉讼代理人刘蕾、范文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

侴冬梅上诉请求：撤销原判，依法改判支持我在一审的全部诉讼请求。事实和理由：1、本案是因为国家政策原因导致央产房无法上市，而不是因为我无法支付超标补偿款所致；2、没有任何证据证明北京市501室房屋（以下简称501号房屋）应当适用国管房改字（2000）36号文件第22条规定，一审法院向501号房屋原产权单位调取的证据显示501号房屋系整套超标，不属于合并计算后超标的房屋。

陈砾辩称，同意原审判决，不同意侴冬梅的上诉请求。合同签订时，侴冬梅已经充分了解了央产房的性质以及相关国家政策法规，对于该房产面积超标是明知的，甚至由我垫付超标款合同也做了约定。国资委的有关人员口头答复：超标款根据侴冬梅的两套房产面积和其前夫的级别计算，总价为21万余元，随时可以缴纳。侴冬梅只需按照超标处理的政策规定缴纳超标款，501号房屋即可办理上市手续。

侴冬梅向一审法院起诉请求：解除我与陈砾之间于2016年1月23日签订的《买卖定金协议书》《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：×××103）及《补充协议》 。

陈砾向一审法院反诉请求：1、侴冬梅履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：×××103）及其补充协议；2、侴冬梅协助我办理501号房屋的过户手续；3、侴冬梅支付因其迟延交房而产生的房屋租金（自应交付房屋之日起至侴冬梅实际交付房屋之日止，按7000元/月支付）；4、侴冬梅支付违约金（自2016年4月30日起至实际办理房屋权属转移登记之日止，每日按房屋总价款的万分之五计算）。

一审法院认定事实：2016年1月23日，侴冬梅（出卖方、甲方）与陈砾（买受方、乙方）在北京链家房地产经纪有限公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：房屋坐落为501号房屋。该房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。关于央产房约定：1．因国家政策原因，并非个人原因，导致甲方无法办理央产上市的，甲乙双方不承担违约责任，定金原数返还，合同无效。2．若甲方房屋涉及超标，超标款不够，则乙方配合追加20万元定金，以定金托管方式支付给甲方。3．甲方应于2016年3月10日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得，则应承担相关责任。

就501号房屋能否上市交易一节，侴冬梅提交501号房屋的原产权单位中国船舶工业机关服务中心于2016年11月1日出具的证明一份，载明：根据国家政策规定，北京市501，建筑面积71．1平方米，产权证号：X京房权证海字第XXXX号房屋无法办理央产房上市。陈砾对该证明的真实性认可，但其申请法院查证501号房屋存在上市障碍的原因，故本院再次向中国船舶工业机关服务中心去函，中国船舶工业机关服务中心于2018年5月7日再次向海淀区人民法院出具《关于侴冬梅住房情况的说明》，表示：经我单位核实，501号房屋无法办理央产房上市。理由：依据国管房改字【2000】36号文（附后），侴冬梅及配偶现在有住房两套，属于整套超标。国管房改字【2000】36号文第二十二条规定，职工及其配偶申请承租或购买一套以上公有住房合并计算后面积超标，且其产权分属一个以上单位的，由其中建筑面积较大一套住房的产权单位处理超标事宜。陈砾进一步提供（2017）京01民终3467号民事判决书一份，证明侴冬梅前夫李建国曾于2006年2月16日从国务院国有资产监督管理委员会以1997年成本价购买北京市西城区303号房屋一套，房屋建筑面积为85．58平方米。后法院判决该房屋归侴冬梅所有。在此情况下，两套房屋合并涉及超标，需侴冬梅到面积较大的房屋的原产权单位国资委缴纳超标款，但侴冬梅拒不办理上述手续，故501号房屋无法上市。陈砾补充提交与国资委机关服务中心房产管理处的电话录音，证明超标款数额的确定及超标处理需侴冬梅本人前往处理。

一审法院认为，本案争议的焦点为侴冬梅目前未就501号房屋取得《在京中央单位已购公房变更通知单》是否属于合同约定的因国家政策原因导致合同无法履行的解约情形。首先，根据501号房屋原产权单位向法院的说明，501号房屋无法上市交易的原因为侴冬梅现有的两套已购公房在面积上属于整套超标。但该情形并非禁止交易之情况，只要侴冬梅本人进行超标处理，该障碍并非不可消除，故本院认为该障碍并非国家政策等客观原因，应属侴冬梅个人原因所致；其次，依据当事人间的房屋买卖合同约定，501号房屋可能涉及超标，需要缴纳超标款以进行超标处理是侴冬梅于签约之始即有预见的，该步骤属于侴冬梅履行取得《在京中央单位已购公房变更通知单》之合同义务的前提或题中之意，并非合同履行过程中出现的新情况，有鉴于此，侴冬梅未履行该项义务据此要求解除涉案合同，无合同及法律依据，本院不予支持。同时，由于原产权单位未披露超标处理的相关内容，客观上501号房屋确处于不能上市交易的状态，故陈砾在本案中要求继续履行合同并要求过户的反诉请求，本院不予支持。考虑到陈砾在本案中向侴冬梅索要的违约金是以合同继续履行为前提的，因本院驳回了其要求继续履行合同的诉讼请求，则其索要相应违约金的请求权基础丧失，故本院对陈砾在本案中要求违约金的诉讼请求一并不予支持。判决如下：一、驳回侴冬梅全部诉讼请求；二、驳回陈砾全部反诉请求。

二审中当事人没有提交新证据。

本院审理后对一审查明的事实予以确认。

本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，合同当事人应当正确理解合同内容，严格履行合同义务。侴冬梅本人对于与本次交易有关的自己名下的房屋的套数及面积情况有清晰的认知；《北京市存量房屋买卖合同》中的相关条款也可以得出结论，即侴冬梅对于其名下房屋超标明知且有相应的解决超标问题的心理准备及自我保护措施。根据法院查明的事实，501号房屋未能取得《在京中央单位已购公房变更通知单》的原因为侴冬梅现有的两套已购公房在面积上属于整套超标，此时需要侴冬梅消除501号房屋不能上市的障碍，即需要侴冬梅前往产权单位进行超标处理。只要侴冬梅积极配合产权单位进行超标处理，501号房屋即可上市交易，故现阶段合同不能履行的原因绝非国家政策等客观原因所致，系侴冬梅个人原因所致。因此，侴冬梅依据合同约定要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费42 000元，由侴冬梅负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　辛　荣
审　　判　　员　　　王爱红
审　　判　　员　　　范　磊

二○一九年三月二十五日

法　官　助　理　　　叶康喜
书　　记　　员　　　舒　妍

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