上诉人杨小莹因与被上诉人赵喜亮房屋买卖合同纠纷一案 作者：未知     时间：2019-04-08    来源：互联网

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2019）京02民终1009号

上诉人（原审被告）：杨小莹，女，1979年11月26日出生，汉族，北京市公安局特警总队中南海支队民警，住北京市丰台区。

被上诉人（原审原告）：赵喜亮，男，1969年11月10日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。

上诉人杨小莹因与被上诉人赵喜亮房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初24293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨小莹之委托诉讼代理人丁兆成、李翠晓，被上诉人之委托诉讼代理人张轶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

杨小莹上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回赵喜亮的诉讼请求；2．一二审案件受理费由赵喜亮负担。事实和理由：1．北京市丰台区帝京路3号院1号楼2单元201号房屋（以下简称案涉房屋）的实际购房人和实际出资人是杨茂华（案外人），赵喜亮不应要求杨小莹交付案涉房屋并支付违约金。一审判决认定案涉房屋系杨小莹购买，属于认定事实不清，适用法律错误。2．本案的《北京市房屋买卖合同》不是杨小莹本人签名和按指印，该合同属于未生效的合同。因此不存在履行合同向赵喜亮交付案涉房屋和支付违约金的问题。一审判决认定《北京市房屋买卖合同》为有效合同，属于认定事实不清，适用法律错误。3．赵喜亮与杨小莹是民间借贷关系，不是房屋买卖合同关系。签订的《北京市房屋买卖合同》是作为民间借贷的担保，按照司法解释规定，应当按照民间借贷法律关系审理或者裁定驳回赵喜亮的起诉。4．一审未中止审理本案不符合法定程序。一审法院未予鉴定就直接作出判决，不符合法定程序。5．案涉房屋无房屋所有权证书，不得转让。一审判决交付房屋违法。

赵喜亮辩称，同意一审判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。1．杨小莹是案涉房屋的原始购房人和权利人。杨小莹与北京锦丰房地产开发有限公司（以下简称锦丰公司）签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋。在宋洋（案外人）诉杨茂华的房屋买卖合同纠纷案件中，锦丰公司作为第三人已经确认案涉房屋原始购房合同系杨小莹与锦丰公司签署的，否认杨茂华为该房屋的权利人。2．赵喜亮与杨小莹签订的《北京市房屋买卖合同》是杨小莹亲自签订，有其亲笔签名和指纹。该合同上既有杨小莹的亲笔签名也有其按压的指纹。尽管杨小莹在庭审中抗辩签名不是本人所签，指纹也不是本人的，但在长达20个月的审理期间内，在法庭屡次提示要求杨小莹提交鉴定检材样本的情况下，杨小莹一直以种种理由推托，既未提交签字比对样本也未提交本人指纹样本。这些事实情况均在本案笔录、卷宗中有充分记载。依据法律规定，作为笔迹鉴定申请人的杨小莹应当承担不提交鉴定样本的法律后果。3．赵喜亮与杨小莹之间系房屋买卖合同关系，并非民间借贷关系。杨小莹未向法院提交证实其主张的其与赵喜亮存在民间借贷关系的相关证据，其提交的转款记录也是基于逾期交房向赵喜亮支付的违约金，无法证明是借款所产生的利息。

赵喜亮向一审法院起诉请求：1．杨小莹按照合同约定立即向赵喜亮交付案涉房屋；2．杨小莹支付违约金每日1445元（以总购房款291万元为基数，按日万分之五标准计算，自2016年1月7日起至实际交付房屋之日止）；3．杨小莹支付利息每日1445元（以总购房款291万元为基数，按日万分之五标准计算，自2016年1月7日起至实际交付房屋之日止）。

一审法院认定事实：2001年2月27日，杨小莹与锦丰公司签订《商品房买卖合同》，约定，杨小莹购买锦丰公司开发的案涉房屋，建筑面积138.56平方米，总房款656 963元。合同签订后，杨小莹支付了购房款，锦丰公司向杨小莹交付了房屋，房屋至今未办理房屋所有权证书。

一审中，赵喜亮就其诉讼主张向法院提交如下证据：

证据1《北京市房屋买卖合同》，系2015年7月13日杨小莹（出卖方、甲方）与赵喜亮（买受方、乙方）签订的。约定，甲方依法取得案涉房屋，建筑面积139.64平方米（以产权证上登记的建筑面积为准）；乙方已实际看房并认可房屋现状；甲乙双方同意该房产的售价为291万元，不包含甲乙双方应缴纳的各项税金并约定采取以下付款方式；本合同签订三天之内，乙方支付甲方291万元；购房款到甲方账号后，甲方立即将房屋交付给乙方；合同生效时间以出卖方收到买受方支付的购房款立即生效（以银行划款凭证为准）；此房屋至今未办理房屋所有权证；本合同签订后，如甲方违约，没有按照本合同约定日期将所售房屋交付乙方，甲方每延期一日按照所收到的购房款万分之五支付给乙方违约金，直至甲方将所售房屋交付给乙方为止，并且甲方要按照所收到购房款总额的每天万分之五支付给乙方所付购房款的利息，直到甲方将所售房屋交给乙方为止。上述甲方违约行为如不能将所售房屋交还给乙方，甲方应无条件将所收到的购房款如数归还给乙方，归还购房款并不影响乙方收取甲方违约金及乙方所支付购房款的利息；甲方承诺在丰台区羊坊村南京良公路186号有其父杨茂华的第二套住房，其父亲杨茂华同意出卖杨莹居住此房产。该《北京市房屋买卖合同》有杨小莹的签名、手印。

证据2转账汇款凭证。显示赵喜亮于2015年7月13日向杨小莹中国工商银行账户转账支付291万元。

证据3《房款收据》。系2015年7月13日杨小莹父亲杨茂华代杨小莹出具的。载明：今收到赵喜亮（110102196911100813）交来购买北京市丰台区科学城帝京路3号“风和日丽”1号楼2单元201购房款人民币二百九十一万元整，以工商银行转账方式支付，房款已结清。

证据4《承诺书》，系2015年7月13日杨小莹出具的。载明：本人杨莹（现用名杨小莹），承诺将北京市丰台区帝京路3号院1号楼2单元201号卖给赵喜亮，本人杨莹（现用名杨小莹）于2015年7月13日腾出北京市丰台区帝京路3号院1号楼2单元201号房屋，本人杨莹（现用名杨小莹）承诺拥有第二套住房，第二套住房地址丰台区羊坊村南京良公路186号，第二套房屋产权人杨茂华同意杨莹（现用名杨小莹）及其家人入住丰台区羊坊村南京良公路186号房产。该《承诺书》有杨小莹的签名、手印。

杨小莹针对上述证据发表如下质证意见：

证据1《北京市房屋买卖合同》不是杨小莹本人签名，签订地点是在银行办理签字手续，是杨茂华签的。

证据2转账凭证中的钱款是杨茂华用杨小莹账户收取的，当天就转给了王梓博（案外人），王梓博是赵喜亮的朋友。

证据3《房款收据》是杨茂华写的，与杨小莹无关。

证据4《承诺书》不予认可，不是杨小莹本人签名。

杨小莹称案涉房屋实际为杨茂华所购，赵喜亮与杨茂华系民间借贷关系，《北京市房屋买卖合同》、《承诺书》签名为杨茂华代签，且杨茂华按月向赵喜亮支付借款利息，就此向法院提交杨茂华的银行流水。赵喜亮不认可该证据，称其收到的是5次违约金。

另，本案在发回重审后的第一次开庭时，杨小莹的代理人提出《北京市房屋买卖合同》、《承诺书》并非其本人签名、按捺手印，提出鉴定申请。鉴于本案诉讼期间，杨小莹的代理人曾经认可过《北京市房屋买卖合同》和《承诺书》，故法院为确认当事人的真实意见，要求杨小莹到庭询问，但法院多次要求杨小莹到庭，杨小莹均未到庭。此后，法院到其工作单位联系其领导希望杨小莹配合法院工作，但杨小莹仍未到庭配合法院调查，直至一年四个月之后，杨小莹方到庭接受法院询问。法院在该次询问中，要求其在7日内提交比对样本以便进行鉴定，但至今杨小莹仍未按法院要求提交相应样本。

一审法院认为，本案争议焦点为：1.杨小莹所提其并非房屋实际购房人的意见是否成立；2.《北京市房屋买卖合同》是否为杨小莹所签；3.双方属于房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。

关于杨小莹所提其并非房屋所有权人的问题。首先，案涉房屋的原始购房合同为杨小莹与锦丰公司所签，且庭审中并无锦丰公司、杨茂华到庭的陈述，故杨小莹所称其并非案涉房屋实际购房人的主张，法院难以采信；其次，根据杨小莹所述，案涉房屋的实际购买人为其父亲杨茂华，签署《北京市房屋买卖合同》的也是杨茂华，因此，即便存在杨小莹所称的其并非实际购房人的问题，亦不对本案审理产生影响。

关于《北京市房屋买卖合同》是否为杨小莹所签的问题。虽然杨小莹向法院提出签名、按手印，但在法院多次要求其当庭、提交鉴定材料后，其仍不按法院要求提交鉴定材料，致使本案长期无法鉴定，故法院不再对此进行鉴定，而相应的不利后果应由杨小莹自行承担。同时，杨小莹的账户实际收取了赵喜亮钱款，正常情况下杨小莹对其账户理应及时关注，杨小莹称其账户由其父亲处理的主张应提供证据，即便存在其所称的情况，其亦需对其放任个人账户的行为承担责任。据此，法院推定该合同为杨小莹所签。

关于双方属于房屋买卖合同关系还是民间借贷关系的问题。首先，杨小莹称赵喜亮与其父杨茂华系借款关系，《北京市房屋买卖合同》实为借款之担保，但未向法庭提交诸如借款合同、借条等证明双方存在借款事实的相关证据；其次，杨小莹虽然就其主张的按月向赵喜亮支付借款利息提供了部分转账记录，但考虑到双方合同中亦存在逾期交房违约金的约定，故上述证据不能证明其钱款用途，在没有其他证据佐证的情况下，法院难以认定该钱款系借款利息；最后，赵喜亮所提交的《北京市房屋买卖合同》并无明显有违常理之处，且无其他证据足以推翻双方属于房屋买卖合同关系的事实。综上，法院认定双方系房屋买卖合同关系。

据此，法院有理由相信双方所签《北京市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效，双方均应依约享有权利，履行义务。赵喜亮已按合同约定向杨小莹全额支付了291万元购房款，杨小莹应当按合同约定将房屋交付与赵喜亮，故法院对赵喜亮要求杨小莹交付房屋之诉讼请求，予以支持。杨小莹未按合同约定时间交付房屋，应当承担合同约定的违约责任。但双方合同中，同时约定了违约金及利息，其性质均属于赔偿，考虑到违约方承担的违约责任不应过分高于其给守约方造成的损失，法院根据双方的履约情况、过错程度，在此两项违约赔偿中择一酌情确定。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2018年9月判决：一、杨小莹于判决生效之日起十日内将位于北京市丰台区帝京路3号院1号楼2单元201号房屋交付与赵喜亮；二、杨小莹于判决生效之日起十日内向赵喜亮支付违约金，按每月二万元的标准计算，自二〇一六年一月七日起至实际交付房屋之日止；三、驳回赵喜亮其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

杨小莹提交的证据如下：

证据1杨小莹邮寄给一审法官鉴定材料的投递联。用以证明，杨小莹已经在一审法院规定的时间内提供鉴定检材。

证据2杨小莹与王文想（案外人）签订的《北京市存量房居间买卖合同》、杨茂华偿还王文想借款利息的工商银行流水。用以证明，本案系套路贷。赵喜亮与王文想的做法均系同一模式，均属于民间借贷的性质。

证据3（2016）京0106民初22447号民事判决书一份。用以证明，王文想与赵喜亮的做法是同一模式，即民间借贷改为房屋买卖，均到房产公司办理了《协助转让房屋协议》。杨小莹并未随同赵喜亮到房产公司办理《协助转让房屋协议》。

证据4同区域房屋买卖成交价格。用以证明，案涉房屋出售价值明显低于市场价，本案名为房屋买卖实为民间借贷。

证据5杨茂华与杨小莹房屋确权纠纷的诉讼材料。用以证明，案涉房屋所有权存在争议，本案应中止审理。

证据6杨茂华代理杨小莹向王文想还款的凭条。用以证明，杨茂华收到房款的同时，汇给了王文想260万元，说明王文想和赵喜亮之间是套路贷。

证据7杨茂华持有的与赵喜亮签订的《北京市房屋买卖合同》。用以证明，在该份合同上有杨茂华的签名，但是赵喜亮在一审期间提供的合同上没有杨茂华的签名。

赵喜亮对上述证据的质证意见：

证据1邮寄鉴定检材的邮寄单，只能证明杨小莹有邮寄行为，对方是否已经签收无法证明，该邮件没有具体内容，无法体现杨小莹邮寄什么材料给法官，无法证明法官本人已经签收，或者是法官授权相关人员已经签收，签收人无法证明就是法官。

证据2合同与银行流水与本案无关。

证据3判决书的真实性认可，该份判决是真实存在的，且已生效。但不认可杨小莹的证明目的。相反，该份证据可以证明杨小莹是案涉房屋的原始购房人，锦丰公司在该案庭审中明确表达杨小莹参与了合同的签订，确认杨小莹将案涉房屋先后转卖，赵喜亮是最后一手购房人，锦丰公司确认杨小莹和赵喜亮共同前往其公司签订《北京市房屋买卖合同》。

证据4同区域房屋买卖成交价格不能作为本案的参考依据。案涉房屋与同区域房屋不具有可比性，案涉房屋没有取得房屋所有权证，没有房屋所有权证书的房屋价格要低一些。

证据5杨小莹所述的杨茂华与杨小莹确权纠纷案，已经被北京市丰台区人民法院按照撤诉处理，所以杨小莹的申请不应准许。

证据6还款凭证与本案无关。

证据7有杨茂华签名的《北京市房屋买卖合同》，赵喜亮没有见过。赵喜亮向法院提供的《北京市房屋买卖合同》上没有杨茂华的签名，且该份证据已质证过，杨小莹提供的合同上为什么有杨茂华的签名，赵喜亮不知晓，可能是杨小莹他们事后加上的。

针对杨小莹提交的证据，本院认定如下：

证据1显示寄件人为杨小莹，收件人为付强，签收时间为2017年12月26日，签收人的名字看不清楚。根据本案一审庭审笔录显示，一审法官于2018年5月30日上午与杨小莹进行的谈话，在该次谈话笔录中，杨小莹并未提出其已向一审法官邮寄过鉴定所需要的样本。而在该次谈话笔录中，明确记载法官告知杨小莹7日内提交2015年7月前后一年的比对样本原件，逾期未提交，视为放弃本次申请的内容。故对证据1本院不予采信。

证据2、证据3、证据4、证据6，因与杨小莹所要证明的事实并无直接关联，亦不能充分证明杨小莹的主张，故本院均不予采信。

证据5的真实性，本院予以认定。但因现有证据表明，杨小莹与杨茂华确权纠纷案已经审结，故杨小莹提出中止审理本案的事实已不存在，对其中止审理本案的申请，本院不予准许。

证据7因本案系经过一审、二审、重审后的一审，现在正处于重审的二审期间，而赵喜亮在起诉时就已经提交了双方签订的《北京市房屋买卖合同》，在历次庭审过程中，杨小莹从未对该份合同的真实性提出过异议，也未提出合同中应有杨小莹父亲杨茂华的签名，现在突然拿出一份加有杨茂华签名的合同，有悖常理，加之，赵喜亮对于该份合同的真实性不予认可，故对证据7本院不予采信。

赵喜亮提交的证据如下：

证据1（2016）京0106民初7308号民事裁定书一份。用以证明，杨小莹上诉称确权纠纷的案件已于2016年5月11日被法院裁定按撤诉处理。以反驳杨小莹上诉称杨茂华已就案涉房屋提起确权之诉，法院没有中止本案审理，属程序违法的主张。

证据2（2016）京0106民初22447号民事判决书一份。用以证明，锦丰公司确认案涉房屋的原始购房合同系杨小莹与其公司所签，否认杨茂华为案涉房屋权利人。锦丰公司确认杨小莹将案涉房屋先后转卖，赵喜亮是最后一手买受人，锦丰公司确认2015年7月13日杨小莹与赵喜亮前往其公司要求协助办理相关手续，并签署了《协助转让房屋协议》。

证据3《协助转让房屋协议》，用以证明，锦丰公司确认杨小莹将案涉房屋转让给赵喜亮，同意协助办理相关手续。

证据4法律文书生效证明。用以证明，（2016）京0106民初22447号民事判决已于2018年7月7日生效。

杨小莹对上述证据的质证意见：

证据1裁定书的真实性认可。

证据2判决书的真实性认可，证明目的不认可。从锦丰公司的辩称内容可以看出，代签的说法不合理。《北京市房屋买卖合同》的手续都是杨茂华做的，行为人是杨茂华。

证据3《协助转让房屋协议》。因该证据没有提供原件，说明杨小莹本人没有到现场去，签名处写的是杨茂华代签。

证据4对判决书的生效证明无异议。

对于赵喜亮提交的证据，本院认定如下：

证据1、证据2及证据4均为法院出具的生效文书，故对三份证据的证明力本院予以确认。

证据3因没有原件，对其真实性本院不能确认，加之，杨小莹不认可该份证据的真实性，故对证据3本院不予采信。

本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。

本院认为，结合二审庭审情况及杨小莹上诉请求，本案的争议焦点为：杨小莹是否应当依据合同向赵喜亮交付房屋并支付违约金。

依法成立的合同，受法律保护。杨小莹与赵喜亮签订的《北京市房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有法律约束力。

关于赵喜亮要求杨小莹交付案涉房屋的诉讼请求。依据双方所签《北京市房屋买卖合同》约定，购房款到杨小莹账号后，杨小莹立即将房屋交付给赵喜亮。现有证据表明，赵喜亮已于2015年7月13日将291万元购房款支付到杨小莹名下的中国工商银行账户内，杨小莹认可该事实，但称其本人并未收到该笔钱款，是其父杨茂华借用其银行账户收取的钱款。由此可见，杨小莹的抗辩不能否定赵喜亮已将全部购房款支付到杨小莹名下的银行账户内的事实，故赵喜亮在支付了全部购房款后要求杨小莹交付案涉房屋的请求，合同依据充分，本院予以支持。

关于违约金的数额。根据已查明的事实，杨小莹未按合同约定时间交付案涉房屋，违约事实存在，应当承担违约责任。一审法院鉴于赵喜亮主张的违约金及利息均属于赔偿性质，综合考虑双方的履约情况、过错程度，酌情确定的数额，并无不当，本院予以维持。

关于杨小莹以其非案涉房屋实际所有权人，拒绝履行合同的上诉主张。首先，赵喜亮不认可该事实。其次，现有证据表明，案涉房屋的开发商为锦丰公司，尚未办理分户房屋所有权证，与锦丰公司签订原始购房合同的人系杨小莹，杨小莹对该份原始购房合同的真实性予以认可。加之，（2016）京0106民初22447号民事判决中载明，锦丰公司在该案中陈述，案涉房屋的原始购房合同系其公司与杨小莹签订的，与杨茂华无商品房买卖合同关系。从而进一步佐证，就案涉房屋与锦丰公司签订原始购房合同的合同相对方是杨小莹，而非杨茂华。最后，退一步讲，如果杨小莹陈述的事实成立，即杨小莹认可案涉房屋为其父亲杨茂华购买，签署《北京市房屋买卖合同》也是其父亲代为办理的。但基于合同相对性，鉴于《北京市房屋买卖合同》载明的出卖方为杨小莹，故履行合同的义务人亦应为杨小莹。综上，杨小莹以其非案涉房屋实际所有权人，拒绝履行合同的上诉主张，本院不予支持。

关于杨小莹以《北京市房屋买卖合同》并非本人签名，认为该合同未生效的上诉主张。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现杨小莹虽然否认合同上的签名，但未提供相关证据加以佐证。一审诉讼期间，杨小莹提出笔迹鉴定申请后，一审法官多次要求其提交鉴定材料，杨小莹仍不按照法院要求提交鉴定材料，致使本案长期无法鉴定。最终，一审法院不再对此进行鉴定，判决杨小莹承担相应不利后果，并无不当。二审诉讼中，杨小莹曾再次提出笔迹鉴定申请，本院认为不符合法律规定的二审期间启动鉴定程序的规定，本院不予准许。综上，杨小莹的该项主张，缺乏依据，本院不予支持。

关于杨小莹以双方非房屋买卖合同关系应为民间借贷关系为由，拒绝履行合同的上诉主张。首先，杨小莹未提交诸如借款合同、借条等证明双方存在借款事实的相关证据。其次，杨小莹主张其按月向赵喜亮支付借款利息并提供了部分转账记录，但赵喜亮不认可，称转账记录中的钱款应为违约金。双方对各自的主张均未能进一步充分举证，且转账记录中的数额亦非固定数额或比例一定的数额，均不能完全印证双方各自的主张，故杨小莹提交的证据不能证明钱款用途。第三，赵喜亮所提交的《北京市房屋买卖合同》并无明显违悖常理之处，且无其他证据足以推翻双方属于房屋买卖合同关系的事实。综上，杨小莹提交的证据未能形成完整证据链佐证其主张，故对杨小莹的该项主张，本院不予支持。

关于杨小莹以杨茂华与杨小莹之间存在房屋确权纠纷为由，要求中止本案审理的请求。因现有证据表明，杨小莹所称杨茂华与杨小莹的房屋确权纠纷案已经审理终结，故杨小莹要求中止审理本案的情形已不存在，故对杨小莹的该项申请，本院不予准许。

综上所述，杨小莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费30 080元，由杨小莹负担（于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　陈　妍
审　　判　　员　　　蒋春燕
审　　判　　员　　　王艳芳

二〇一九年三月二十八日

书　　记　　员　　　张　璐

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