上诉人刘钺杨因与被上诉人操璐、被上诉人北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案 作者：未知     时间：2019-04-11    来源：互联网

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2019）京03民终3532号

上诉人（原审被告、反诉原告）：刘钺杨，女，1987年3月23日出生，汉族，住北京市海淀区。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：操璐，女，1992年9月6日出生，汉族，住北京市西城区。

被上诉人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。

法定代表人：彭永东，总经理。

委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司专员。

上诉人刘钺杨因与被上诉人操璐、被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

刘钺杨上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回操璐要求刘钺杨返还定金、赔偿损失及居间服务费的诉讼请求，支持刘钺杨的反诉请求。本案诉讼费、鉴定费由操璐承担。事实和理由：一、一审判决认定刘钺杨违约的理由缺乏事实依据。买卖双方及居间方链家公司应开通卖方的收款账户、买方的收款账户、居间方的理房通托管账户，而刘钺杨需要开通的仅仅为收款账户，该账户是否开通不影响操璐将首付款支付至居间方的理房通托管账户。根据双方合同约定，操璐应于2018年8月22日之前将首付款支付至链家公司在银行的理房通托管账户但至今未支付，已经逾期付款超过十五日构成根本违约，刘钺杨有权解除合同及要求其支付违约金，一审判决认定刘钺杨违约缺乏事实依据。二、刘钺杨通知操璐解除合同的行为符合法律规定，双方合同已于2016年9月21日解除。因操璐已构成根本违约，故刘钺杨通知操璐解除合同具备《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的条件，已经发生解除的效力，操璐没有在解除通知到达之日起三个月内要求确认解除合同的效力，故双方合同已于2016年9月21日解除。三、一审判决判令刘钺杨退还定金10万元并赔偿操璐可得利益损失缺乏事实及法律依据。涉案房屋虽被查封但与双方合同解除并无因果关系，合同无法履行的原因系因操璐单方违约所致，故一审法院判决支持操璐关于赔偿可得利益损失并退还定金的诉讼请求缺乏事实及法律依据。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，判决严重不公，请求二审法院判如所请。

操璐辩称，同意一审法院判决，请求二审法院驳回刘钺杨的上诉请求。

链家公司辩称，同意一审法院判决。

操璐向一审法院起诉请求：要求法院判决双方所签房屋买卖合同解除，刘钺杨退还操璐定金10万元，并向操璐支付违约金  416 000元，赔偿可得利益损失574 900元、居间服务费44 720元。

刘钺杨向一审法院反诉请求：要求确认双方签订的房屋买卖合同于2016年9月21日解除，操璐支付刘钺杨违约金416 000元。

一审法院认定事实：2016年6月20日，操璐与刘钺杨通过链家公司的居间服务签订房屋买卖合同和补充协议，约定：刘钺杨将北京市朝阳区饮马井1号院×号楼×层×号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给操璐；房屋建筑面积43．04平方米；房屋成交价格为150万元，家具、家电、装饰装修及配套设备等作价58万元，两项共计208万元；操璐于合同签订当日给付刘钺杨10万元定金，支付方式为自行支付；操璐于批贷后3个工作日将第一笔首付款113万元以理房通托管的方式支付刘钺杨；操璐拟贷款84万元支付剩余购房款；操璐未按照约定时间付款，逾期超过15日后，刘钺杨有权解除合同，操璐应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向刘钺杨支付违约金，并由刘钺杨退还操璐全部已付款；涉诉房屋被查封或限制转让，导致操璐无法取得房屋所有权的，刘钺杨构成根本违约，刘钺杨在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向操璐支付违约金，链家公司收取操璐的所有费用不予退还，由刘钺杨直接赔付操璐；双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。同日操璐、刘钺杨、链家公司三方还签订了《居间服务合同》等文件，对相关事项进行了进一步约定。

上述协议签订当日，操璐给付刘钺杨10万元定金，并给付链家公司居间费44 720元。2016年8月17日，操璐的贷款申请通过了审批。后因刘钺杨未开通理房通资金托管账户，操璐未给付购房首付款，房屋买卖合同未再继续履行。

2016年9月21日，刘钺杨向操璐发出解除合同通知，以操璐未按合同约定给付113万元首付款为由，要求解除房屋买卖合同及《补充协议》。

一审法院另查，由于刘钺杨与案外人张某之间存在民间借贷纠纷，河南省夏邑县人民法院应张某的申请于2017年4月12日作出（2017）豫1426民初1998号民事裁定书，对涉诉房屋采取了诉讼保全措施。同年4月28日，河南省夏邑县人民法院作出（2017）豫1426民初1998号民事判决书，判决刘钺杨偿还张某借款本息3 170 500元，并承担案件受理费、保全费共计21 082元。

本案一审审理过程中，操璐提供了链家公司经办此笔业务的工作人员陈某与刘钺杨之间的微信记录，并请陈某到庭作证。陈某称：其在2016年8月18日接到操璐的批贷函，同年8月20日其与刘钺杨通过微信联系过有关购房款资金监管一事，确定过户之前做资金监管即可。网上预约过户的时间是2016年9月23日，2016年9月20日其向刘钺杨索要开通资金监管账户的验证码，但因刘钺杨拒绝配合一直没有开通。

陈某还出示了其与刘钺杨之间的微信记录。2016年8月22日的微信记录显示：刘钺杨问陈某：“对了，首付时间定了么？”；陈某回答：“还没，月底左右吧。”；刘钺杨问陈某：“这个（首付款）是走链家资金监管么？过户后再给我？”；陈某回答：“对”；刘钺杨说：“嗯，知道了，过户前交了就行，不急”；陈某回答：“必须的啊”。2016年9月20日的微信记录显示：陈某向刘钺杨索要理房通开户验证码，由其帮刘钺杨进行注册，刘钺杨以正在开会为由拒绝，同时刘钺杨还对操璐是否已经取得批贷提出疑议。操璐和链家公司认可证人证言和微信记录，刘钺杨不认可证人证言和微信记录。

本案一审审理过程中，一审法院应操璐的申请，委托鉴定机构对涉案房屋的市场价值进行了评估。评估结论为：该房屋估价总价为2 654 900元。操璐为此次评估预付评估费7000元。操璐和链家公司认可鉴定结论，刘钺杨认为评估金额过高。

一审法院认为，操璐与刘钺杨签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，操璐按约定给付了定金，并通过了贷款审批。

按照合同约定，操璐应于批贷后3个工作日将第一笔首付款113万元以理房通托管的方式支付刘钺杨。该条款是在房屋尚未过户的情况下，为了防止一方违约导致对方利益遭受巨大损失而订立的。刘钺杨开通资金托管账户，是操璐给付首付款的前提条件。刘钺杨至今未开通托管账户，首付款未能给付的责任应由刘钺杨承担。刘钺杨关于操璐可直接将首付款支付到其账户的抗辩意见，增加了操璐履行付款义务的风险，对操璐不公平，一审法院不予采信。合同因刘钺杨的原因未能继续履行，刘钺杨不具有合同解除权。刘钺杨要求一审法院确认房屋买卖合同于2016年9月21日解除，并要求操璐支付违约金的反诉请求，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。

因涉诉房屋已被其他法院查封，房屋买卖合同已无法实际履行。操璐要求解除合同，刘钺杨返还购房款，并赔偿可得利益损失的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。考虑到操璐主张的可得利益损失已经可以弥补其损失，对于其主张的违约金，一审法院不再支持。合同因刘钺杨违约而解除，操璐要求刘钺杨承担居间费的诉讼请求，有法律依据和合同依据，一审法院予以支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、操璐与刘钺杨签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除；二、刘钺杨于判决生效之日起十日内返还操璐定金十万元；三、刘钺杨于判决生效之日起十日内赔偿操璐可得利益损失五十七万四千九百元、居间服务费四万四千七百二十元；四、驳回操璐的其他诉讼请求；五、驳回刘钺杨的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，各方均未提交新证据。

本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

关于操璐未于批贷后3个工作日内支付首付款的行为是否构成违约。按照双方合同约定内容，首付款应于批贷后三个工作日内以理房通托管方式支付。根据一审证人证言及微信聊天记录显示内容，陈某向刘钺杨索要理房通开户验证码进行注册，刘钺杨未予积极配合，且结合聊天记录中刘钺杨于2016年8月22日与陈某沟通的过程中仍询问首付款时间是否确定并明确表示“过户前交了就行”的情况，现有证据不足以证明操璐未于批贷后3个工作日内支付首付款的行为构成违约，刘钺杨据此行使合同解除权不能成立。

根据已经查明的事实，诉争房屋已被其他法院查封，房屋买卖合同已无法实际履行，结合双方合同约定内容，操璐关于解除合同、返还购房款，并赔偿可得利益损失的诉讼请求合法有据，一审法院对此予以支持并无不当。

综上所述，刘钺杨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14 319元，由刘钺杨负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　鲁　南
审　　判　　员　　　石　煜
审　　判　　员　　　张玉娜

二○一九年三月二十八日

法　官　助　理　　　贾宇飞
法　官　助　理　　　常　欣
书　　记　　员　　　温宇辰

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