上诉人常蕊妮与被上诉人常建华房屋买卖合同纠纷一案 作者：未知     时间：2019-04-11    来源：互联网

北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2019)京03民终3275号

上诉人(原审被告)：常蕊妮，女，1966年2月23日出生，汉族，无职业，住北京市朝阳区，身份号码×××。

被上诉人(原审原告)：常建华，男，1958年4月8日出生，汉族，北京鼎铭物业京港城市大厦分公司职员，住北京市通州区，身份号码×××。

上诉人常蕊妮与被上诉人常建华房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初38320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。常蕊妮，常建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

常蕊妮上诉请求：撤销一审判决，改判驳回常建华的全部诉讼请求或将案件发回重审，一、二审诉讼费由常建华承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，常蕊妮提交的《协议书》、《收条》均是真实的，一审法院未采信是错误的；2、一审法院适用法律错误，案件不存在显失公平的情形；3、鉴定程序存在瑕疵，但是由于常建华拒绝交费导致鉴定进行不下去，不利后果应该由常建华承担。

常建华辩称，不同意常蕊妮的上诉请求及理由，同意一审法院判决。

常建华向一审法院起诉请求：1、撤销我与常蕊妮于2016年12月15日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW368092，以下简称《房屋买卖合同》），并依法将坐落于北京市通州区×××号房屋（以下简称涉案房屋）产权变更至我名下；2、本案诉讼费由常蕊妮承担。

一审法院认定事实：案外人常忠信、朱秀英生育四名子女，分别为常建华、常淑华、常某、常蕊妮。

2010年5月17日，常淑华以继承纠纷为由将常建华、常某、常蕊妮诉至一审法院，要求继承被继承人常忠信、朱秀英名下的涉案房屋及存款、基金。该案中，常建华委托常蕊妮作为代理人参加诉讼。常建华、常某、常蕊妮均称常建华对母亲朱秀英尽了主要赡养义务，应多分遗产。2010年12月10日，一审法院做出（2010）通民初字第9870号民事调解书，载明涉案房屋由常建华继承所有，常忠信名下的中国工商银行的存款由常建华继承所有，常建华、常某、常蕊妮共同给付常淑华房屋折价款及常忠信、朱秀英的存款27万元，另常建华应给付常蕊妮、常某房屋折价款，具体数额由三人自行协商解决。后涉案房屋转移登记至常建华名下，但常建华未给付常某、常蕊妮房屋折价款。2010年12月，常蕊妮向一审法院交纳了应给付常淑华的案款20万元。

另查1：2016年12月15日，常建华作为出卖人与常蕊妮作为买受人签订《房屋买卖合同》，约定常蕊妮以86万元的价格购买涉案房屋，房屋建筑面积为70.68平方米。当日，常建华协助常蕊妮将涉案房屋转移登记至常蕊妮名下。现该房屋由常建华居住。

另查2：2003年10月21日，常建华作为借款人与北京中汽亿投电子商务有限公司（以下简称中汽亿投公司）作为担保人、中国工商银行北京市长安支行（以下简称工行）签订了《中国工商银行北京市分行个人借款合同》，约定由常建华向工行借款89600元。后因常建华未按期偿还贷款，工行以借款合同纠纷为由将常建华、中汽亿投公司诉至北京市西城区人民法院，该院于2006年12月19日做出（2006）西民初字第12520号民事判决书，判决解除三方签订的借款合同，常建华偿还贷款余额69261.61元，并给付逾期贷款利息，中汽亿投公司承担连带责任。后常建华未主动履行该判决。2017年3月13日，常蕊妮持涉案工行卡办理了上述贷款及利息、罚息、复利的偿还手续。

另查3：2018年1月11日，常建华申请就涉案房屋在2016年12月15日的市场价值进行评估，经北京市高级人民法院摇号随机确定仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司（以下简称仲量联行评估公司）为本次评估的评估机构。2018年3月20日，仲量联行评估公司出具《房地产估价报告书》，载明涉案房屋在2016年12月15日时的市场单价为47145元，总价为333.22万元。双方对该评估结论均认可。常建华支付评估费10831元。

案件审理过程中，常建华称常蕊妮实际控制涉案工行卡，并持该卡自存自取，伪造给付购房款的证据。经常建华申请，一审法院向中国工商银行股份有限公司北京武圣里支行、北京市公安局朝阳分局潘家园派出所调取了涉案工行卡ATM机取款录像。根据上述证据及双方陈述，结合双方所提交涉案工行卡交易凭证、明细，该卡自2017年1月14日起即由常蕊妮实际控制使用，直至2017年10月26日常建华挂失换卡。常蕊妮自持有该卡之日起至2017年10月10日期间多次向该卡转账并随即通过银行柜台或ATM机提取相应款项。经一审法院询问，常蕊妮称其此举系应常建华的要求提取现金并给付常建华购房款。

另，常蕊妮称《房屋买卖合同》所约定价款并非双方房屋交易的实际价格，双方另行签署了《协议书》，约定实际成交价为236万元，该笔款项已支付完毕，并提交了《协议书》、收条及常蕊妮账户明细予以佐证。《协议书》载明：鉴于：1、常蕊妮代常建华向常淑华支付继承案件案款20万元；2、2011年常某索要继承款，常建华、常蕊妮、常某口头商定常建华应分别给付常蕊妮、常某继承房屋折价款50万元，常蕊妮于2011年9月代常建华向常某支付该笔折价款50万元；3、2003年至2015年，常建华多次向常蕊妮借款共计18万元；4、常蕊妮代常建华偿还车贷约16万元。基于上述事实，常建华同意以236万元的价格将涉案房屋转让给常蕊妮，但常建华可继续在此居住三年，扣除常建华应偿还常蕊妮的138万元（含上述1-4项所列款项），余款98万元于协议签订后一年内支付。《协议书》落款日期为2016年11月28日，系打印字体。《收条》落款日期为2017年10月18日，系打印字体，载明常建华已收取购房款98万元，《协议书》约定款项已付清。常蕊妮账户明细载明2011年9月18日向常某转账50万元。常建华对此不予认可，称其曾委托常蕊妮代其应诉，故曾向常蕊妮出具了多份有其签名的空白A4纸张，并申请证人常某出庭作证。常某称在2016年6月还就涉案房屋继承应给付折价款一事与常蕊妮进行过协商，商定按照435万元的市场价扣除已给付常淑华款项，剩余部分在其与常建华、常蕊妮之间均分；其在场看到因委托常蕊妮出庭应诉，常建华在多份空白A4纸上签署了名字，未标注日期。常某还称常蕊妮在2011年9月18日向其所汇50万元不是代付涉案房屋折价款，而是给付代持股票的出售款。常蕊妮对证人证言不予认可，并提交了一份其与常某之间所涉合同纠纷的判决书，称其与证人之间有利害关系。

2018年1月11日，常建华申请就上述《协议书》、《收条》上黑色笔字迹“常建华”是否为其本人所签，及《协议书》上黑色笔字迹“常建华”签字位置的指纹是否为其本人所按捺进行鉴定，经北京市高级人民法院摇号确定北京法源司法科学证据鉴定中心（以下简称法源司法鉴定中心）作为该鉴定的鉴定机构。后法源司法鉴定中心出具《送检案件受理审查说明函》，载明因检材上指印捺印模糊不清，无法识别特征点，故无法就指印鉴定作出鉴定意见。2018年2月24日，常建华、常蕊妮均表示同意重新摇号确定鉴定机构。后经北京市高级人民法院摇号确定北京华夏物证鉴定中心为上述鉴定的鉴定机构。2018年11月29日，该中心出具《终止鉴定告知书》，载明其于2018年11月6日向缴费义务人发送了缴费通知书，但在缴费期限内缴费义务人未能缴纳鉴定费用，故根据《司法鉴定程序通则》的有关规定，该中心决定终止此次鉴定工作。

一审法院认为，争议焦点是涉案《房屋买卖合同》应否撤销的问题，就此，具体分析如下：

其一，单就《房屋买卖合同》而言，一审法院认为，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。常建华与常蕊妮于2016年12月15日签订该合同，约定由常蕊妮以86万元的价格购买涉案房屋，但经评估，涉案房屋在2016年12月15日的市场价值为333.22万元，故《房屋买卖合同》约定的房屋成交价值明显背离房屋实际价值，就出售人常建华而言已构成显失公平。其二，就《协议书》而言，常蕊妮称该协议所载交易价格方系双方所约定的真实交易价格，但一审法院认为，首先，协议书所约定涉案房屋成交价与评估值仍相差97.22万元，亦明显低于涉案房屋的合理价格；其次，《协议书》载明常建华、常蕊妮与常某在2011年商定常建华应就涉案房屋的继承各给付常蕊妮、常某折价款50万元，但经一审法院询问，常蕊妮未能就该折价款具体如何计算得出做出合理解释，鉴于继承案件中常蕊妮、常某均曾明确表示认可常建华应多分遗产，加之该案调解书已就应给付另一继承人常淑华的折价款进行了确认，结合涉案房屋在2011年的正常市值，一审法院认为《协议书》所约定折价款明显高于常建华在当时应给付折价款数额，不符合常情常理；再次，经一审法院核实，就《协议书》约定的剩余购房款98万元，常蕊妮称其已支付完毕，但经查常蕊妮确曾持常建华名下工行卡自存自取制造已给付购房款证据的行为，常蕊妮对此行为不能自圆其说。综上，一审法院实难对常蕊妮所提交《协议书》及《收条》的真实性予以确认，对常蕊妮据《协议书》进行辩解的意见不予采信。综上，《房屋买卖合同》对常建华而言显失公平，对其要求撤销之诉求，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销常建华与常蕊妮于二〇一六年十二月十五日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW368092）；二、常蕊妮于判决生效之日起七日内协助常建华将坐落于北京市通州区×××房屋转移登记至常建华名下。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。常蕊妮提供的证据包括：证据1、2017年1月19日的《说明》和2017年5月21日的《收款确认书》，上面均有常建华签字，证明目的是双方签订协议书后按照常建华的意思把银行卡交付给常蕊妮，并通过现金形式交付给常建华，中间还进行过收款确认；证据2、申请执行书及案件受理通知，证明目的是常建华在2010年调解书生效后依法向通州法院申请强制执行，且由此取得房屋所有权证书，证明常建华称不知晓调解书内容是虚假的，申请书是常建华本人签字。

常建华的质证意见：证据1、真实性不认可，证明目的不认可，字不是常建华签署的，指纹也不是，如果有也是之前继承案件纠纷常建华应常蕊妮要求签署的空白纸。证据2、申请执行书不属于二审新证据，真实性记不清了，关联性、证明目的不认可。

经查，2018年12月19日开庭笔录记载，法庭询问常蕊妮为何要将你方支付的购房款支付到自己控制的银行卡内，常蕊妮称，常建华要求其分期给付现金，在常建华需要时向其拿现金，但是也很担心，不知常建华的动机，所以将钱转到常建华的卡上，再取出现金给常建华。法庭询问常蕊妮是否有证据证明钱给常建华，常蕊妮称，收条，收条日期是全部款项付清后的时间，其他没有。

经询，常蕊妮称就涉诉房屋的折价款金额及给付方式，常蕊妮、常建华、常某进行过口头约定，常建华对此不予认可。常蕊妮就其所述未能提交证据。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。

本院认为，本案的争议焦点是涉案《房屋买卖合同》是否应撤销的问题。

常建华与常蕊妮于2016年12月15日签订《房屋买卖合同》，约定由常蕊妮以86万元的价格购买涉案房屋，但经评估，涉案房屋在2016年12月15日的市场价值为333.22万元，故《房屋买卖合同》约定的房屋成交价值明显背离房屋实际价值。常蕊妮上诉称，《房屋买卖合同》系在网签时签订，双方的实际交易价格系《协议书》中约定236万元，该价格虽低于评估价格但是亦在合理范围内。《协议书》上常建华的签名是真实的，该协议是常蕊妮与常建华的真实意思表示，且双方已就《协议书》中应给付的98万元给付完毕，不存在显示公平的情形。

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一般而言，当事人在合同签字的行为可以推定为对合同内容的认可，但是一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，所以判断合同是否真实、有效应结合证据认定合同内容是否为当事人的真实意思表示。本案中，常蕊妮与常建华对《协议书》的真实性存在争议，虽然常建华在一审法院审理期间未在缴费期限内缴纳鉴定费用，导致鉴定工作中止，但是《协议书》中双方约定的房屋价格是否是双方当事人的真实意思表示应结合双方陈述、证据综合予以认定。经审查，《协议书》中存在以下问题：首先，协议书所约定涉案房屋成交价与评估值仍相差97.22万元，明显低于涉案房屋的合理价格；其次，《协议书》第四项已给付的138万的构成中，涉及常建华、常蕊妮与常某在2011年商定常建华应就涉案房屋的继承各给付常蕊妮、常某折价款50万元，常建华否认曾与常蕊妮与常某就该问题进行过协商，常蕊妮亦不能就三方进行过协商举证，除此以外结合涉案房屋在2011年的正常市值，《协议书》中所约定折价款明显高于常建华在当时应给付折价款数额，不符合常情常理；再次，就《协议书》约定的剩余购房款98万元给给付方式，常蕊妮称给付方式系按照常建华要求，并在本院审理中提交了2017年1月19日的《说明》和2017年5月21日的《收款确认书》，而根据其在一审法院审理期间的陈述，却从未提及《说明》及《收款确认书》中涉及的内容，常蕊妮就该部分的陈述前后不一，难以自圆其说。综上所述，《协议书》中存在诸多疑点，不符常理，本院难以认定该《协议书》是常建华、常蕊妮的真实意思表示。据此，应认定《房屋买卖合同》符合《合同法》第五十四条规定的合同撤销的情形，一审法院对此予以认定是正确的。

综上所述，常蕊妮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12 400元，由常蕊妮负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　孙　京
审　　判　　员　　　张　帆
审　　判　　员　　　周　易

二〇一九年三月二十五日

法　官　助　理　　　曾德荣
书　　记　　员　　　张　鑫

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