上诉人段芝琴因与被上诉人孙光辉农村房屋买卖合同纠纷一案 作者：未知     时间：2019-04-11    来源：互联网

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2019）京03民终3068号

上诉人（原审被告）: 段芝琴，女，1953年6月29日出生，住北京市昌平区。

被上诉人（原审原告）：孙光辉，男，1963年1月24日出生，住北京市顺义区。

上诉人段芝琴因与被上诉人孙光辉农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初24528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

段芝琴上诉请求撤销一审判决，依法改判驳回孙光辉全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、一审程序违法。段芝琴因身体不适向法院申请延期审理，但一审法院未管，直接在段芝琴未参加第二次庭审的情况下就缺席判决，剥夺了段芝琴的答辩权利。2、房屋买卖草契是双方真实意思表示，合法有效。本案涉案合同是经过乡政府盖章同意，在村委会的见证盖章下签订的，段芝琴后依法纳税，财政局向段芝琴核发了《北京市房屋契税》。本案位于顺义区南彩镇后俸伯村××号北房7间（以下简称涉诉宅院）房款已交付，孙光辉亦将涉诉宅院的产权证交付给段芝琴。涉诉宅院交付后，段芝琴翻建了涉诉宅院并一直使用至今。3、一审法院适用法律错误。本案涉诉宅院买卖发生于1995年，当时的土地管理法是应适用1988年的，根据当时的法律，本案的房屋买卖合同并不因为违反法律的强制性规定而无效。根据我国立法法第八十四条从旧兼从轻的溯及力原则，一审法院适用最新的土地管理法来认定本案涉案合同无效属于适用法律错误，应适用涉诉宅院买卖发生时的法律。4、孙光辉现在因为涉诉宅院升值而反悔索要宅院违背了诚实信用原则，不应得到支持。

孙光辉答辩同意一审判决，请求驳回段芝琴的上诉请求。

孙光辉向一审法院提出诉讼请求： 1.判令确认孙光辉、段芝琴签订房屋买卖协议无效；2.判令段芝琴将购买孙光辉的涉诉宅院及院落设施腾退给孙光辉，段芝琴返还孙光辉《集体土地建设用地使用证》；3.段芝琴承担本案案件受理费。

一审法院认定事实：涉诉宅院位于北京市顺义区南彩镇后俸伯村××号。宅基地使用权登记在孙光辉名下。

1995年5月13日，孙光辉与段芝琴签订《买卖房屋草契》，约定孙光辉将涉诉宅院瓦房七间作价八千四百元卖给段芝琴。草契签订后孙光辉交付了涉诉房屋，段芝琴给付了买房款，并缴纳了税费。

审理中，孙光辉撤回第二项诉讼请求，在本案只要求确认草契无效。

一审法院认为：孙光辉撤回其第二项诉讼请求，系当事人自愿处分其民事权利，一审法院予以准许。

根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案段芝琴经一审法院合法传唤未参与第二次庭审，视为其放弃质证权利。

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村房屋的买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中，段芝琴并非该村村民，其与孙光辉的房屋买卖行为，在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，因此双方签订的《买卖房产草契》因违反法律的强制性规定，应属无效。

综上所述，一审法院判决如下： 孙光辉与段芝琴于1995年5月13日签订的《买卖房屋草契》无效。

二审期间，段芝琴提交孙光辉的户籍信息，证明孙光辉现在是居民，双方的交易是没有侵犯村集体的权利。孙光辉质证认为提交的证据不属于二审新证据，不予质证。且孙光辉的身份不影响买卖合同的效力。因段芝琴提交的证据不属于法律规定的二审新证据，故本院对其提交的证据不予采信。

另查明，涉诉宅院买卖时孙光辉为农户，段芝琴为非农户。现在段芝琴及孙光辉均为非农户。本院对一审法院经审理查明的其他事实予以确认。

本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》明确规定，当事人可以委托他人作为诉讼代理人。本案中，段芝琴因个人原因申请法院延期审理。在法院未同意其申请的情况下，段芝琴可委托诉讼代理人参加诉讼。现段芝琴以其本人不能参加诉讼，法院缺席判决剥夺其程序权利为由提起上诉，显然缺乏依据。对段芝琴的该项上诉主张，本院不予支持。农村房屋的买卖涉及相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。根据查明的事实，段芝琴就涉诉宅院与出卖人孙光辉签订《买卖房屋草契》时，其并非涉诉宅院所在的北京市顺义区南彩镇后俸伯村的村民，且其至今仍非该集体经济组织的成员。段芝琴虽持有房屋买卖草契、北京市房屋契证及收费票据主张其购买涉诉宅院具有合法性，但未提供充分证据证明其购买涉诉房屋已经县、乡（镇）、村三级审批，亦不足以证明段芝琴具备取得相应宅基地使用权及购买涉诉宅院的主体资格。故在此情形下一审判决认定段芝琴与孙光辉于1995年5月13日签订的《买卖房屋草契》无效，处理结果正确。

综上，段芝琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，本院对此更正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费600元，由段芝琴负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　谷绍勇
审　　判　　员　　　王　朔
审　　判　　员　　　张岚岚

二○一九年三月二十六日

法　官　助　理　　　魏　举
法　官　助　理　　　王苗苗
书　　记　　员　　　邸　硕

免责声明：本网部分文章和信息来源于国际互联网，本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题，请立即联系网站所有人，我们会予以更改或删除相关文章，保证您的权利。