上诉人吕鑫、上诉人李帅、上诉人董真明与原审第三人北京恒洋我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案 作者：未知     时间：2019-04-11    来源：互联网

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2019）京03民终3724号

上诉人（原审原告、反诉被告）：吕鑫，女，1988年11月3日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。

上诉人（原审原告、反诉被告）：李帅，男，1988年11月24日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。

上诉人（原审被告、反诉原告）：董真明，男，1980年1月18日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。

原审第三人：北京恒洋我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路万象新天家园406号楼D号。

法定代表人：焦石，经理。

委托诉讼代理人：温杰，男，北京恒洋我家房地产经纪有限公司部门经理。

上诉人吕鑫、上诉人李帅、上诉人董真明与原审第三人北京恒洋我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初29065号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。

吕鑫、李帅上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判董真明以1 255 000元为基数，按照日万分之五的标准支付2015年7月21日至实际过户之日止的违约金；2．本案的上诉费用由董真明承担。事实和理由：《北京市存量房屋买卖合同》关于违约金的约定明确具体，应当作为判定违约金标准的依据。董真明在合同履行过程中多次违约：1．董真明未按合同约定，在房本下发前自行还清贷款。无论是否在产权证上的登记日期取得房本，董真明均应积极履行提前还清贷款的约定义务，双方才可能实现房屋的过户，董真明未履行此项义务是导致房屋未能实现过户的首要原因；2．2016年5月吕鑫再次起诉，2016年6月由于双方就违约金、诉讼费存在争议未达成一致。吕鑫要求董真明承担的要求合理，此行为并未构成违约行为，不存在过错；3．2016年9月，在恒洋公司协调下，双方关于过户登记达成一致意见，李帅办理了此次交易的缴费手续并交纳印花税、契税，办理了50万元贷款审批；恒洋公司向主管部门申请预约了过户登记时间。在2016年10月20日当天，董真明仍未到场办理，这一事实过程恒洋公司已充分证明。董真明在2016年10月20日再一次违反约定未办理过户登记的行为已构成根本违约，关于违约金的起算点至少应以2016年10月21日为准。综上，请求二审法院依法作出公平、合理的判决。

董真明针对吕鑫、李帅的上诉意见辩称，不同意一审判决，不同意吕鑫、李帅的上诉意见。约定的房本下发之日应指董真明拿到房本的日期，并非房本发到银行的日期；董真明在签完合同后一直予以配合，系因吕鑫自己的原因未能全款交纳房款，违约责任不应由董真明单方承担。董真明因出差未能到场过户，后再次联系，吕鑫以董真明违约为由拒绝到场，房屋未过户并非董真明一方责任。违约金应当以实际损失为界限，吕鑫、李帅没有任何损失。

恒洋公司述称，同意一审判决。

董真明上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项，改判双方解除合同，董真明不支付违约金；2．一审、二审诉讼费用由吕鑫、李帅承担。事实和理由：一审法院酌定董真明支付10万元违约金，未全面考虑双方纠纷发生原因，对董真明极为不公。1．一审法院对于合同主体认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，一审法院仅凭当事人微信记录就认定合同主体已经进行了变更违反法律规定，应予以纠正；2．涉案房屋网签系中介公司伪造董真明的签名之后进行，涉案房产买卖合同不具有继续履行的基础，请求二审法院调取涉案房屋的网签记录，一审法院对此事实认定不清；3．涉案房屋于2014年12月13日就交付给吕鑫、李帅使用、出租，判决董真明向其支付违约金有违公平原则。双方违约系由于吕鑫、李帅一直强调先支付违约金和赔偿金才引发的，一审法院判决合同继续履行的同时要求董真明支付违约金有违公平原则；4．违约金应以当事人受到的损失为限。涉案房屋从2014年开始已经在不断增值，对于吕鑫、李帅来说在合同继续履行的情况下其没有任何损失，相反从中获利，一审法院判决合同继续履行的同时还要求董真明支付违约金有违公平原则。综上，请求二审法院支持董真明的上诉请求。

吕鑫、李帅针对董真明的上诉意见辩称，不同意董真明的上诉意见。吕鑫、李帅在履行合同的过程中无过错及违约，董真明单方发出解除通知缺乏依据和效力。董真明应当按约积极履行合同义务配合过户，但其一直怠于配合也未按约支付银行尾款，导致过户无法进行。董真明未按约到过户现场且要涨价，对房屋未能过户存在重大过错，应当按照违约金的约定标准进行赔付。

恒洋公司述称，针对董真明的上诉不发表意见。

吕鑫、李帅向一审法院起诉请求：1．董真明继续履行房屋买卖合同，将北京市朝阳区五里桥二街1号院×号楼×层×号房屋（以下简称涉案房屋）过户至吕鑫、李帅名下；2．董真明以1 255 000元为基数，按照日万分之五的标准支付2015年7月21日至实际过户之日止的违约金；3．恒洋公司协助办理涉案房屋的产权过户手续。

董真明向一审法院反诉请求：1．确认董真明和吕鑫签署的房屋买卖合同于2017年11月13日解除；2．吕鑫向董真明支付违约金106 000元及经济损失5万元。

一审法院认定事实：吕鑫、李帅为夫妻关系，2016年6月16日登记结婚。

2014年12月7日，吕鑫作为买受人与出卖人董真明在恒洋公司居间下签署《北京市存量房屋买卖合同》，吕鑫向董真明购买涉案房屋，房款总价1 785 000元。其中首付款1 255 000元，2015年1月10日前支付，余款53万元以贷款方式付清。涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行，抵押登记日期为2013年8月1日，未还贷款金额为80万元，贷款由出卖人于房本下发前自行还清。出卖人同意买受人在交付首付款后办理先期入住。第七条约定了逾期交房责任和逾期付款责任，关于逾期付款责任的约定为：逾期在5日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第十条关于权属转移登记的约定为：（一）当事人双方同意，自房本下发60个自然日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在房本下发60个自然日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息；买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内向买受人支付。合同第十四条后为手写“补充协议”：1、经双方协商一致，由于出卖人有贷款未还，双方同意房本下发前出卖人自行还清银行贷款，如因贷款未还造成不能过户，出卖人承担违约责任；2、由于此房有租户，自买受人付完首付款当日起租金叁仟壹佰元每月支付给买受人，其他两个房间出卖人腾空给买受人；3、室内4部空调、热水器、3张床，出卖人留给买受人，如因买受人原因未能在60日内未能过户按合同第七条处理。

同日，吕鑫、董真明与恒洋公司签署《房屋买卖居间见证合同》，约定恒洋公司为此次交易提供居间服务，吕鑫交纳居间服务费36 146元。吕鑫、董真明还签署《授权委托书》，委托恒洋公司作为合法代理人协助办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续，委托期限自本授权委托书签发之日其至委托事项办理完结之日止。

2014年12月7日，吕鑫向董真明支付定金2万元，12月13日，吕鑫向董真明支付房款123万元。董真明收到首付款后，将涉案房屋交付吕鑫，至今由吕鑫出租并收取租金。

2015年5月11日，涉案房屋初次登记完成缴税手续，2015年5月20日，涉案房屋办理产权登记。2016年2月25日，恒洋公司为本次交易办理网上签约手续，网签合同出卖人为董真明，买受人为李帅。

2016年5月12日，吕鑫将董真明诉至一审法院，要求董真明继续履行合同，协助办理过户手续。2016年6月15日，董真明还清了涉案房屋全部贷款。后吕鑫办理了该案撤诉手续。2016年9月13日，李帅办理了本次交易的缴税手续，交纳印花税530元、契税31 800元。2016年9月27日，李帅通过北京银行个人贷款中心贷款审批，贷款种类为个人二手商用房贷款，金额为50万元，抵押物地址为涉案房屋。2016年10月20日，吕鑫、李帅、恒洋公司至过户大厅欲办理产权过户手续，董真明未到场。

2017年11月12日，董真明向吕鑫寄出《解除合同通知》，称吕鑫一直以“要求我方支付违约金”为由迟延、拒绝配合办理过户手续，使得该合同至今无法实现根本目的，已经构成根本违约，故依法行使解除权，解除双方签订的房屋买卖合同，并支付相应违约金并赔偿其他损失。吕鑫表示未收到该通知。2018年1月16日，吕鑫向董真明寄送《关于履行北京市存量房屋买卖合同》相关事项的通知，称双方之间的争议已提交法院，关于各方理由是否成立及相应法律责任均应依法院判决，但近日，有不明身份的人以业主委托名义进入涉案房屋拍照，故通知在双方争议未经法院判决前，应停止所有可能阻碍北京市存量房屋买卖合同履行的行为，包括再次以出售、抵押等形式处分房屋，未经许可，不得以任何形式和理由再次进入房屋内，如果继续实施上述行为，将依照法律规定追究相应法律责任。董真明收到了该通知。

一审庭审中，双方对如下问题各执一词：1、李帅、吕鑫表示董真明未在房本下发前还清涉案房屋贷款，房本于2015年5月20日登记完成，董真明未按此时间履行还贷义务；董真明则称房本登记后由银行办理抵押登记手续，其于2016年6月底才拿到房本，但6月15日已经还清贷款，合同约定的房本下来时间应当是其拿到房本的时间，而非房屋登记时间；2、李帅、吕鑫主张董真明经多次催促不履行过户手续，已经构成违约，董真明则称未能过户的原因是吕鑫的贷款未获审批，且李帅、吕鑫坚持要求支付违约金及诉讼费，并非自己违约；3、董真明表示对买受人变更为李帅不知情也不同意，网签、缴税都是在没有通知自己的情况下进行的，李帅不应为合同相对方；李帅、吕鑫则表示涉案房屋是为双方结婚购买，网签时吕鑫不在，董真明催促办理，于是就以李帅一个人的身份证做了网签，贷款面签时董真明夫妇均在场，对此知情并同意。

对双方争议问题，双方均提交短、微信记录。结合双方提交的记录可知，2015年8月，吕鑫、董真明曾讨论全款支付问题，但双方未达成一致；2015年11月，吕鑫询问董真明房产证办理事宜；2016年4月起，李帅要求董真明尽快办理还款及房屋过户，董真明与北京银行协调，欲先给李帅办理贷款预审批，但北京银行坚持还款后贷款；2016年5月，吕鑫起诉；2016年6月，董真明拿到房本表示可以过户，但李帅要求先支付违约金，双方未能办理过户手续。

经询，李帅、吕鑫表示如果合同继续履行，同意一次性向董真明支付剩余房款53万元，且同意董真明将涉案房屋过户给二人共同共有。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的宗旨、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。吕鑫与董真明签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及相关附件，吕鑫、董真明及恒洋公司签署的《房屋买卖居间见证合同》均是双方真实意思的表示，合法有效。虽然房屋买卖合同的签署双方为吕鑫、董真明，但在合同履行过程中李帅作为买受人办理网签及缴税手续，且根据双方沟通，董真明多次与李帅协商办理贷款及合同履行事宜，从未对履行主体提出异议，应当视为对李帅作为合同一方当事人参与履行知情且同意，故董真明以李帅并非合同当事人抗辩于法无据，一审法院不予采信，确认买受人为吕鑫、李帅，出卖人为董真明。

本案为房屋买卖合同纠纷，李帅、吕鑫作为买受人的主要合同义务为支付购房款，合同目的为取得房屋所有权；董真明作为出卖人的主要合同义务为交付房屋、配合办理过户手续，合同目的为获得相应对价。根据双方合同约定，董真明应于房本下发前自行还清涉案房屋贷款，双方自房本下发60个自然日内办理产权过户手续，故合同虽未约定董真明还清贷款的具体时间，但约定了最终过户时间，双方应当按照约定履行。

本案的争议焦点是：1、双方未能在房本下发后60日能完成过户手续，责任在谁。

首先，董真明系从开发商处购买的一手商品房，按照贷款购买商品房惯例，房屋产权证进行初始登记后，由贷款银行保留产权证办理抵押登记及他项权利证，办理完毕后将产权证发还产权人，故自产权登记至董真明实际拿到房本需要经过一定时间。

其次，双方对合同约定的“房本下发”解释不一致，应当参考市场交易惯例、交易习惯及有利于合同实际履行的原则进行解释。根据存量房市场交易习惯，存量房买卖签约、办理贷款、缴税、过户均需出卖人提供交易房屋产权证，如不提供将无法办理过户手续。如果“房本下发”仅指产权证上记载的登记日期，将会导致后续程序难以如期进行，故产权证上的登记日期不宜视为房本下发日期，应为董真明实际取得房本之日。吕鑫、李帅主张房本下发之日为产权证记载的登记之日与常理及惯例不符，一审法院不予采信。

第三，根据双方提交的微、短信沟通记录，董真明自述2016年6月15日还清了全部贷款，6月20日拿到涉案房屋房本。综合整个过程来看，提前还贷是董真明的合同义务，合同约定房本下来前还清贷款的意义在于加速合同履行进程，该义务董真明应当积极履行。即使涉案房屋房本确实在北京银行处，也不影响董真明办理提前还贷手续，相反“取得”房本的进程还可因董真明的积极履行而加快。但董真明未提交任何证据证明其自双方合同签订后至2016年6月15日还清贷款前曾向银行申请了提前还贷或者进行了相关还款工作，未能积极履行合同义务。但现有证据无法证明董真明在2016年6月15日还清贷款之前已经实际取得了涉案房屋房本，故吕鑫、李帅主张董真明未在房本下来之前还清贷款构成违约依据不足，一审法院无法支持。

第四，董真明还清贷款并取得房屋产权证后，合同具备继续履行的条件，双方应当积极履行。李帅、吕鑫虽未明确表示拒绝履行，但要求董真明支付违约金、诉讼费后再谈履行问题。事实上，承担违约金并非过户的必要先决条件，李帅、吕鑫完全可以先行办理过户手续，再主张违约赔偿问题，其行为无疑在客观上延缓了履行进程，对至今未能办理过户手续亦有一定责任。但此后李帅办理了银行贷款并缴纳税款，履行了合同义务，现无证据表明李帅、吕鑫有明确拒绝办理过户之情形，故董真明主张李帅、吕鑫拒绝过户构成违约依据不足。反观董真明，在此之后先是未按三方约定的时间至过户大厅办理过户手续，又于2017年11月发送解除通知函，明确要求解除合同，该行为已经构成违约，应当承担违约责任。

2、合同是否已经解除

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。应当说，合同解除权系法律赋予守约方保障自身权利的权能，仅守约方可在符合合同约定的条件时行使。本案李帅、吕鑫并无合同约定的违约行为，董真明履行合同违约在先，依法不享有解除权，其发送的解除通知不产生合同解除的法律后果，故董真明主张合同已于2017年11月13日解除没有事实和法律依据，一审法院不予支持。现涉案房屋已经交付李帅、吕鑫使用四年，二人支付了大部分房款，并明确表示同意一次性支付剩余房款，其要求继续履行合同、办理过户手续符合法律规定，一审法院予以支持。

3、违约责任的承担

如前所述，董真明拒绝办理过户手续构成违约，应当承担违约责任。但李帅、吕鑫亦有不妥善之处，且未提交证据证明实际损失情况，故一审法院对董真明应当承担的违约金数额酌情予以调整。李帅、吕鑫并无合同约定的违约行为，董真明要求其支付违约金并赔偿损失没有事实和法律依据，一审法院不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、吕鑫、李帅与董真明继续履行双方二〇一四年十二月七日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，吕鑫、李帅于判决生效后七日内向董真明支付剩余购房款五十三万元，董真明于收到上述款项当日配合吕鑫、李帅办理北京市朝阳区五里桥二街1号院×号楼×层×号房屋的产权过户手续，将房屋过户至吕鑫、李帅名下为二人共同共有，北京恒洋我家房地产经纪有限公司予以配合；二、董真明于判决生效后七日内向吕鑫、李帅支付违约金十万元；三、驳回吕鑫、李帅的其他诉讼请求；四、驳回董真明的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，各方均未提交新证据。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

关于董真明的行为是否构成违约并应向吕鑫、李帅承担违约责任一节。根据已经查明的事实，房屋买卖合同的签约双方虽为吕鑫、董真明，但在合同履行过程中李帅作为买受人办理网签及缴税手续，且在此过程中董真明与李帅多次协商合同履行事宜，亦从未对履行主体提出异议，而在董真明不配合的情况下李帅无法参与履行合同进程，故在此情形下应视为董真明对李帅作为合同一方当事人参与履行的情形知晓且同意，故董真明关于李帅并非合同当事人、以网签并非其签字为由主张合同不具备继续履行基础的相应上诉意见缺乏充分依据，本院均不予采信。在董真明提供的现有证据不足以证明吕鑫、李帅明确拒绝继续履行合同，且董真明未能按照约定的时间到过户大厅办理过户手续并发出解除通知要求解除合同的情形下，董真明的行为已经构成违约，应承担相应违约责任。董真明在上诉意见中主张其已经交付房屋及房屋增值情况均不构成其不应承担违约责任的理由，本院对此不予采信。

关于违约金的金额确定。吕鑫、李帅虽未明确表示拒绝继续履行合同，但可以在先行办理过户手续再主张违约赔偿问题的情形下仍要求对方先行支付违约金、诉讼费，其行为在客观上延缓了履行进程，在合同履行过程中亦存在不妥之处，且其未就实际损失情况进行充分举证，在此情形下，一审法院综合本案实际情况对董真明应当承担的违约金数额酌情予以调整并无不当，现有证据不足以证明一审法院酌定的违约金数额存在过低情形，本院予以确认。对于吕鑫、李帅的相应上诉意见本院亦不予采信。

综上所述，吕鑫、李帅、董真明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费19 900元，由吕鑫、李帅负担9800元（已交纳）；由董真明负担10 100元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　鲁　南
审　　判　　员　　　石　煜
审　　判　　员　　　张玉娜

二〇一九年三月二十八日

法　官　助　理　　　贾宇飞
法　官　助　理　　　常　欣

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