原告肖志文与被告李德全、刘淑英、李良、李爽及第三人北京汇通百家房地产经纪有限公司、北京市房山区人民政府拱辰街道办事处五街村村民委员会房屋买卖合同纠纷一案 作者：未知     时间：2019-04-11    来源：互联网

北京市房山区人民法院

民事判决书

(2018)京0111民初6488号

原告：肖志文，男，1969年11月27日出生，汉族，住北京市东城区。

被告：李德全，男，1948年1月23日出生，汉族，住北京市房山区。

被告：刘淑英，女，1947年1月5日出生，汉族，住北京市房山区。

被告兼上述二被告之委托诉讼代理人：李良，男，1980年8月23日出生，汉族，住北京市房山区。

被告：李爽，女，1976年6月17日出生，汉族，东四五条幼儿园教师，住北京市东城区。

第三人：北京汇通百家房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡镇城隍庙街16号。

法定代表人：赵洪生，总经理。

委托诉讼代理人：赵红霞，女，1973年7月14日出生，汉族，该公司员工。

第三人：北京市房山区人民政府拱辰街道办事处五街村村民委员会，住所地北京市房山区良乡镇五街村楼区149号。

负责人：张志红，村主任。

原告肖志文与被告李德全、刘淑英、李良、李爽及第三人北京汇通百家房地产经纪有限公司、北京市房山区人民政府拱辰街道办事处五街村村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵鹏杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告肖志文，被告兼被告李德全、刘淑英，被告李爽，第三人汇通百家公司到庭参加了诉讼。第三人五街村委会经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。

原告肖志文向本院提出诉讼请求：1、判令被告李德全限期为原告办理房屋所有权登记手续；2、判令第三人汇通百家公司、五街村委会协助办理房屋所有权登记手续。事实和理由，原、被告于2009年9月9日签订《房屋定购协议》，被告李德全将个人所有房屋（位于北京市房山区良乡×小区×号楼×单元×室）自愿出售给原告，房屋售价44.5万元。协议签订后，原告于2009年9月16日将购房款44.5万元一次性全部交付原告。有被告李德全签字收条以及工商银行的个人业务凭证予以佐证。因被告李德全所有房屋（位于北京市房山区良乡×小区×号楼×单元×室）系回迁房无法及时办理房屋产权过户手续，双方在《房屋定购协议》第十二条中“约定在该房屋可以办理产权时被告需全力协助原告办理房屋所有权证并将过户手续完善。”在可以办理房屋产权过户手续时，原告多次找到被告要求协助办理，被告总以各种理由推脱。综上所述，原告依法签订《房屋定购协议》合法有效，原告按合同约定已履行了房屋价款的给付义务，被告的行为侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，恳请法院支持原告的上述诉讼请求。

被告李德全辩称，肖志文与我签订的房屋买卖合同应为无效合同。因为双方在签订买卖合同时，以北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议为基础，原告也见到了该协议，该协议内容明确显示被安置人口为李德全、刘淑英、李良、李爽四人，安置的房屋除了有涉案房屋，还有×小区×号楼×单元×、×号楼×，该房屋为四人共同共有，原告对此也是明知的。被告李德全处分涉案房屋涉及到刘淑英、李良、李爽的利益，并没有经刘淑英、李良、李爽同意进行买卖，该处分行为应无效。原告购买涉案房屋也不构成善意取得。根据相关规定，如果没有刘淑英、李良、李爽同意的情况下，原告的诉求会造成法律上或事实上的不能履行。请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告刘淑英辩称，肖志文与李德全签订的房屋买卖合同应为无效合同。因为双方在签订买卖合同时，以北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议为基础，原告也见到了该协议，该协议内容明确显示被安置人口为李德全、刘淑英、李良、李爽四人，安置的房屋除了有涉案房屋，还有×小区×号楼×单元×、×号楼×，该房屋为四人共同共有，原告对此也是明知的。被告李德全处分涉案房屋涉及到刘淑英、李良、李爽的利益，并没有经刘淑英、李良、李爽同意进行买卖，该处分行为应无效。原告购买涉案房屋也不构成善意取得。根据相关规定，如果没有刘淑英、李良、李爽同意的情况下，原告的诉求会造成法律上或事实上的不能履行。请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告李良辩称，肖志文与李德全签订的房屋买卖合同应为无效合同。因为双方在签订买卖合同时，以北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议为基础，原告也见到了该协议，该协议内容明确显示被安置人口为李德全、刘淑英、李良、李爽四人，安置的房屋除了有涉案房屋，还有×小区×号楼×单元×、×号楼×，该房屋为四人共同共有，原告对此也是明知的。被告李德全处分涉案房屋涉及到刘淑英、李良、李爽的利益，并没有经刘淑英、李良、李爽同意进行买卖，该处分行为应无效。原告购买涉案房屋也不构成善意取得。根据相关规定，如果没有刘淑英、李良、李爽同意的情况下，原告的诉求会造成法律上或事实上的不能履行。请求法院驳回原告的诉讼请求。若原告非要被告协助办理产权证，需要补交有房产证和无房产证的差价。

被告李爽辩称，肖志文与李德全签订的房屋买卖合同应为无效合同。因为双方在签订买卖合同时，以北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议为基础，原告也见到了该协议，该协议内容明确显示被安置人口为李德全、刘淑英、李良、李爽四人，安置的房屋除了有涉案房屋，还有×小区×号楼×单元×、×号楼×，该房屋为四人共同共有，原告对此也是明知的。被告李德全处分涉案房屋涉及到刘淑英、李良、李爽的利益，并没有经刘淑英、李良、李爽同意进行买卖，该处分行为应无效。原告购买涉案房屋也不构成善意取得。根据相关规定，如果没有刘淑英、李良、李爽同意的情况下，原告的诉求会造成法律上或事实上的不能履行。请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人汇通百家公司述称，我们尊重双方的意见。

第三人五街村委会经本院依法传唤未到庭应诉，亦未陈述意见。

经审理查明， 2009年9月9日，李德全（甲方、出卖方）与肖志文（乙方、买受方）在汇通百家公司（丙方、居间方）的居间服务下签订《房屋定购协议（经纪机构居间成交版）》，约定：甲方房屋位于北京市房山区良乡×小区×号楼×单元×室，房屋建筑面积为81.92平方米，房屋设计用途为住宅，该房屋无住房抵押贷款；该房屋现状为已出租，甲方保证承租人已经放弃优先购买权并约定2009年10月1日前承租人搬离该住房；甲、乙双方同意房屋成交价格合计人民币44.5万元，此价格包括房价款、该房屋的公共维修基金的余额、附属设施、设备、装饰、装修、不可移动物品等，该成交价格不包括办理产权权属转移登记手续时发生的各项费用；甲、乙双方应按照实际成交价格申报房产权属转移登记手续，各自按照国家和北京市政府的有关规定缴纳税费（双方另有约定的按照约定缴纳）；乙方向甲方支付人民币3万元作为购房定金，定金由甲方保管，同时，甲方将房屋拆迁补偿协议质押与丙方；甲、乙双方约定采取一次性付款的方式交易（详见补充协议）。甲、乙双方约定于2009年10月1日前，甲方将房屋交付乙方使用，并结清交付前的一切费用；违约责任：甲乙任何一方如未按照本协议各条款约定期限履行义务，每逾期一日违约方应向守约方每日支付房价款万分之三的违约金，并继续履行原付款义务；甲乙任何一方如未按照丙方通知时间履行其义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付房价款万分之三的违约金，造成《房屋订购协议》无法履行的，违约方应向守约方支付房价款百分之二十的违约金；本合同签订后，因甲、乙任何一方违约而导致《房屋订购协议》不能履行，买卖双方仍应向丙方支付所约定的佣金；同时，守约方已发生的贷款等各项费用及损失由违约方承担，在守约方向违约方主张赔偿责任的时，丙方应给予协助配合；补充协议：经甲乙双方协商决定：①该产权是回迁房（有房屋拆迁补偿协议证明），乙方认可并同意购买，②甲乙双方于2009年9月18日前由丙方见证共同去房山区良乡五街村委会办理本房产转让证明，在此证明转让过程中所出现的费用由甲方承担，③如以后该房产可以办理产权，甲方需全力协助乙方办理房屋所有权证并将过户手续完善，期间产生的所有费用由乙方承担，④甲乙双方于本房产转让证明开出同时，乙方将房款一次性付给甲方，⑤本房产权甲乙双方若发生产权纠纷，丙方的居间费用不退，⑥如因该房产以后升值，甲方想要回该房产，应按当时的房地产价格对乙方给与补偿，并按本合同第十条违约责任中第二款赔偿守约方违约金；协议同时约定了当事人的其他权利义务。

2009年9月16日，肖志文给付了涉案房屋房款44.5万元，李德全及其妻刘淑英共同给肖志文出具了收条；与此同时，涉案房屋交付肖志文占有使用。

在涉案房屋可以办理产权证书时，因被告方不予配合，肖志文诉至本院。

审理中，本院到北京市国土资源局房山分局查询涉案房屋的登记信息，涉案房屋所在楼房即房山区良乡地区×号楼整座登记在北京市房山区良乡镇人民政府名下，涉案房屋符合办理房产证的条件。

另查一，2002年5月26日，良乡五街村委会（拆迁人、甲方）与李德全、刘淑英（被拆迁人、乙方）签订《北京市珠海房屋拆迁房屋补偿协议》，约定：乙方现有在册人口分别是李德全、刘淑英、李爽、李良；甲方以下列房屋补偿乙方：地址为良乡×小区、×小区，楼号为×、×，单元为×、×，层次为×、×、×，房号为×、×、×，建筑面积为94.19㎡，回迁×小区楼房以测绘为准；甲方应支付乙方补偿款共计465 430元，其中包括：所有权补偿（原房作价款）145 434.06元、附属物作价25 850.44元、使用权补偿289 627.5元；甲方提供的补偿房屋届时商品房价格分别为1250元/㎡、1150元/㎡、950元/㎡，建筑面积分别为94.19㎡、81.92㎡、109.67㎡，楼房交付使用后，年底结清，其中：×号楼×单元×号价格为117 737.5元，×号楼×价格为94 208元，×号×号价格为104 186元；如果发生家庭纠纷，与本协议无关，本协议只对户口在拆迁范围内的被拆迁人李德全；协议同时约定了当事人的其他权利义务。协议落款处乙方由李德全、刘淑英签字。

另查二，庭审中，四被告陈述涉案房屋五街村委会于2003年交付使用后用于出租，所收租金用于李德全、刘淑英看病费用，且四被告未曾长期分开居住。

上述事实，有双方当事人陈述、房屋定购协议、北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议、收条等证据材料在案佐证。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。

本案中，首先，虽然《房屋定购协议》出卖人仅有李德全一人签字，但因涉案房屋的房款由李德全、刘淑英共同收取，故出售涉案房屋的行为应视为李德全、刘淑英夫妻的共同行为；第二，从五街村委会与李德全、刘淑英签订房屋拆迁补偿安置协议至今，李德全、刘淑英与李良、李爽从未长期分开生活，《房屋定购协议》签订及涉案房屋交付肖志文使用至肖志文诉至本院主张办理产权登记前的近八年间，李爽、李良从未提出异议，以及本院走访五街村委会得知的相关情况，基于生活经验法则可以认定李爽、李良知晓并同意李德全、刘淑英出售涉案房屋；第三，肖志文与李德全签订的《房屋定购协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行；第四，因双方合同约定：如以后该房产可以办理产权，甲方需全力协助乙方办理房屋所有权证并将过户手续完善，期间产生的所有费用由乙方承担，又因涉案房屋现已经符合办理房屋所有权登记的条件，故肖志文基于合同约定要求李德全、刘淑英、李爽、李良办理房屋所有权登记手续，于法有据，本院予以支持；第五，因四被告取得涉案房屋是基于与五街村委会签订的房屋拆迁补偿协议，且办理涉案房屋所有权登记需要五街村委会出具相关法律文件，故肖志文要求五街村委会给予协助办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；第六，因双方合同约定：如以后该房产可以办理产权，甲方需全力协助乙方办理房屋所有权证并将过户手续完善，期间产生的所有费用由乙方承担，故办理涉案房屋产权登记时产生的相关费用由肖志文承担；最后，四被告的辩解意见缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告李德全、刘淑英、李爽、李良于本判决生效后十日内将坐落于房山区良乡地区×号楼×单元×室房屋产权登记到原告肖志文名下。

二、办理坐落于房山区良乡地区×号楼×单元×室房屋产权登记时产生的相关费用由原告肖志文承担。

三、第三人北京市房山区人民政府拱辰街道办事处五街村村民委员会对本判决第一项内容承担协助义务。

案件受理费35元，由被告李德全、刘淑英、李爽、李良负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审　　判　　员　　　赵鹏杰

二○一八年十二月二十六日

书　　记　　员　　　李玉冰

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